不動産と住宅ローンのQ&A:分譲マンションを賃貸に出す場合の注意点

ちょっとした事情があって、 購入した分譲マンションを賃貸に出そうと考えています。

不動産屋にまかせるのが一般的なのでしょうが、 何しろはじめてのことなので まかせる業者をどうやって選んでいいのかもわかりません。

将来的にはまた家族で住む可能性もあります。

何に気をつけるべきでしょうか。
◇不動産管理会社の選定

不動産を貸す際に不動産管理会社へ委託することが一般的ですが、 旧知の不動産管理会社がなく、どこかの会社へ初めて依頼する際、 どこに、どのように選べばよいのか、お悩みになることは当然のことかと思います。

賃貸の管理会社を選定するのにまず大事になるのは対応力です。 不動産の売買は契約から決済までの取引が短期間である程度完結しますが、 不動産賃貸は契約してから退去するまで長期間に渡り、契約関係が続くことになります。 契約期間中には、様々なことが起こることもあり、その際、大きなトラブルや 入居者との関係を良好に維持するために、迅速に対応することが管理会社に求められます。

その際、対応する体制が整っていなかったり、管理会社と不動産があまりにも離れており、 対応するまでに時間を要してしまうような会社は避けた方が賢明かと思います。

また、一般的なアパートや賃貸マンションとは違い、 後々お戻りになって暮らすこともある自宅の賃貸の場合、スムーズな退去が必要となることから、 同じような形態になる転勤者住宅の取り扱い実績が豊富なところがよいかもしれません。

分譲マンションの場合、建物(不動産)の管理は、 マンションの管理会社や管理人が行なうことになりますので、 今回の賃貸契約に基づく入居者とのやり取りや室内の維持管理業務だけになります。 貸主からは、建物全体の管理と入居者や室内の管理をそれぞれ別途に依頼することになりますが、 分譲マンションの事業主もしくはマンションの管理会社と関係が深い 不動産管理会社であれば連携しての対応も可能かもしれません。

◇賃貸条件の取り決め

不動産を賃貸に出す場合、契約前の募集と契約後の入居から退去までに大別されます。 貸主としては、募集条件と入居から退去までの管理や契約条件を決めることになります。

候補となる不動産管理会社が決まりましたら、どのような貸し出し条件で募集するのか、 入居から退去までの間、管理会社はどのような対応をするのか、 その際の費用負担などの説明を受け、依頼の有無を判断することになります。

募集条件は、管理委託契約を取りたいがために、 楽観的または強気な条件を提示する会社もございますので、 ご自身でおよその賃貸相場を調べ、賃貸条件などの提示では、 その根拠となるデータや情勢などを確認してください。

管理条件は、管理会社に支払う管理費、家賃集金から貸主への支払いまでの対応方法、 家賃滞納や退去までの取り扱いなどを確認します。

最近の経済情勢悪化に伴い、入居者の家賃滞納も増えているかと思われますが、 それ以上に厄介なのは、管理会社の財務状況悪化です。 報道などでもご存知かもしれませんが、資金難に陥った管理会社が、 集金した家賃を会社の資金へと使い込んでしまうことが起こっております。

本来なら家賃は預り金であり、管理会社の収入ではないので、会社の資金利用は横領になります。 しかし、家賃集金を管理会社に委託することから、この危険性を避けることは避けることはできません。 このため、管理する会社の信頼性が大事な判断基準となります。 なお、会社の大小だけでは判断できません。

以上、管理会社に委託する場合のケースですが、入居者の募集だけ不動産会社に委託し、 管理は貸主自身が行なうケースや、逆に不動産会社そのものに貸し、 その会社がサブリースするケースなどもございます。

◆ポイント

・迅速に対応できるか
・不動産賃貸事情に合った強みがあるか
・賃貸条件は適正か
・管理会社の信頼性は大丈夫か



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