不動産と住宅ローンのQ&A:長期固定か10年固定か

借入金額2,000万円・期間30年の住宅ローンを組みにあたり、 長期固定か10年固定かフラット35かで迷ってきます。 当初の5年間で毎年100万円程度の繰上返済を予定しており、 また、フラット35の場合は元金均等返済でと考えております。 どの住宅ローンがいいか教えて下さい。
お尋ねの住宅ローンについて、下記のように試算してみました。

 借入金額2,000万円、借入期間30年、
 25回目から12回毎に100万円繰上返済×5回
 ※全て繰上返済手数料無料の金融機関にて試算

 1.ネット系ノンバンクのフラット35(全固定2.801%、元金均等)
   初回返済102,108円→11年目74,876円→21年目59,315円※
   利息総額約530万円+団信約85万円=約615万円
   ※元金均等返済のため、年々返済額は減ります。

 2.民間銀行A(当初10年2.3%、元利均等)
   毎月返済76,960円、11年目から金利+1.0%(適用+1.45%)
   利息総額約532万円

 3.ネット系銀行B(全期間固定3.0%、元利均等)
   毎月返済84,320円
   利息総額約589万円
この試算結果から判断しますと、2番の民間銀行Aが一番良いと思われます。 あとは、11年目からの金利設定をどのように考えるかであり、 今後の金利情勢は、神のみぞ知る部分です。

11年目の金利が現在の水準より+2.0%上昇した場合で、 利息総額約590万円となり、3番のネット系銀行Bと同程度の負担になります。

また、11年目以降の金利を10年固定ではなく、3年固定などの短期固定系を選択頂くと、 もっと高い金利水準になっても、2番の民間銀行Aが有利になります。

元利均等返済と元金均等返済の比較ですが、元金均等返済でも返済していける家計であれば、 その差額分を繰上返済に回すことにより、さらに負担を減らすことができます。 このことから元金均等返済に固執する必要はないと思われます。



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