不動産と住宅ローンのQ&A:接道義務って何ですか?

周辺には住宅が建ち並び、あきらかに市街地の中で、 相場よりもかなり安い土地や一戸建てが「再建築不可」と 書かれて広告などに掲載されることがございます。

現に土地の上に建物が建っており、またそこに住んでいる人も居るのに なぜ再建築が出来ないのでしょうか?

それは接道義務を満たさない土地であることが考えられます。接道義務とは・・
接道義務とは、建築物を建築する際には、 その敷地が建築基準法上の道路①に2m以上②接していなければならないというものです。

これを満たしていない敷地は、現に家が建っていようが、 そこに人が住んでいようが、再建築をすることが出来ません。 この二つの要件は、どちらも満たさなければならず、どちらに不備があってもなりません。

①の道路は、建築基準法上で認められていることが必要であり、 立派に舗装されている「道」であっても、建築基準法で認められていなければなりません。 この道路に関しては、市役所などの建築指導課で確認することが出来ます。

②の2m以上の間口がないといけないということですが、これは道路との接し幅だけではなく、 路地状部分の幅が2m以上ないといけません。道路に斜めに接している場合、 道路との接し幅が2mだと途中の間口は2mないことになります。 イメージとしては、直径2mの球が転がることが出来るかどうか想像してみて下さい。

接道義務を満たせず再建築が出来ない物件の場合、通常、広告に「再建築不可」と記載され、 重要事項説明でも接道義務の説明が義務づけられていますので、 何も知らずに買ってから知ったということはまずないと思われますが、 不動産会社が悪意を持っている場合はこの限りではないので、購入者自身の注意も必要です。 現に、建築できない所に建築をする違反建築が多々あるのですから。

宅地の図面上では2m有りますが、境界線上にブロック塀があり有効長は1.9mです。 接する道路は4mです。建て直し可能でしょうか。
接道義務のうち、接道幅の2mは、境界から境界までの距離になり、 今回のように、ブロック塀などの有無は考慮しません。

しかし、注意しなければいけない事項として、図面上で2mあっても、 現地で境界から境界までの距離を改めてご確認された方がよろしいかと思います。

現況測量したらとか少し短いとか、隣地との境界確認で相違点などが あったりなどの不測の事態になった場合、1cmたりとも余裕がございませんので、 対応に苦慮してしまいます。

現地にしっかり境界があり、現地での確認でも図面上での境界間が 2m以上あれば大丈夫ではないでしょうか。

また、不動産取引においては、取引に関わる宅建業者が、 確認すると思われますので、念入りにお確かめ下さい。

接道義務について、先日ご質問の回答をさせて頂きました後も、 周りの人に確認して参りました。 先日の回答の通り、建築確認は大丈夫そうなのですが、 今回ご相談頂いた内容の場合、公的な資金の融資を受ける時に 支障が出る場合もあるとの情報も得ました。

建築確認そのものは図面で判断するため、境界間が単純に2m確保できればいいのですが、 公的な資金融資の場合、現場検査があり、現場検査では接道に関し、 現況での有効間口で判断するとのことです。

ブロック塀の状況により、逃げ道もあり、絶対駄目となるわけでもないみたいですが、 今回のように共有でブロック塀芯が境界になる場合は、かえって難しくなるそうです。

資金計画内容によっては支障が出る場合もございますので、改めて当該不動産業者もしくは、 建築を担当する建設会社・設計士さんへご確認して頂くことをお勧めします。

接道義務について、我々不動産業者は、建築基準法で道路と認められた4m道路に 2m以上の接道をしていないと建築が出来ない、というところまでは習うのですが、 その2mが何ぞやという深いところは、建築確認申請を実務で扱う 設計事務所(建築士)の専門になります。

最初の回答をする際に、一級建築士であり建設会社で現場監督をしている 知人に確認しましたところ、図面上で2mあれば建築確認は大丈夫であり、 実際にそのような現場に携わったことがあるとの話を聞きましたので、 実例としてあり、まさに第一線の現場の人が言うことだから問題ないかと判断し、 回答させて頂きました。

2回目の回答の際は、ハウスメーカーの営業担当者と話をしている際に確認してみました。 その方も建築確認は何とかなるが、しかし、公的融資は・・・ということでした。

この辺を総合すると、建築確認そのものは何とかなりそうなものの、 リスクを完全には排除しきれない。避けられるのなら避けた方がという感じになります。



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