不動産と住宅ローンのQ&A:都市計画道路にかかる土地

・・・駅(都内)の近くの土地を購入し新築することを考えています。

その土地が・・号線(都市計画道路)にかかる予定です。 不動産屋はこの土地を買えば将来商業地域になるので 売るとき得をすると言ってきていますが、本当なのでしょうか?

立ち退き前にその物件を売らなくてはならない場合、 安くなったり買う人がいなかったりすることがありませんか?
個別の内容については、具体的な物件や事情も分からず、 半端にお答えするとご迷惑をお掛けするかもしれませんので、 一般的な答えになることを、ご容赦下さい。

まず、頂いたメールで??と思ったのが、 購入予定の敷地そのものに計画道路(・・号)がかかっているのか、 もしくは、近くに通る予定であり、当該敷地は、 その影響からくる用途変更があるだけなのでしょうか。

計画道路の敷地としてかかっている場合、 将来の値上がりうんぬんは関係ないのではないでしょうか。 値上がりするのは、道路ができ、利便性が向上した後、 もしくは直前であり、その前に収用(道路用地としての買取)が行われるので、 値上がりの恩恵に与れるものなのか疑問です。

将来の値上がりという部分なら、道路開通により、 近隣の利便性向上という恩恵に与れる「道路予定地の近く」 という場合ではないでしょうか。まず、このあたりをご確認下さい。

また、計画道路そのもの実現性もどこまでのものなのか、要チェックです。 確かに計画道路の実行に伴い地価の変動はあるかもしれませんが、 実行そのものがなければ、地価が上がる下がると考えても絵に描いた餅です。

計画道路予定地に新築する場合、事前に役所へ確認する手続きが必要となり、 近々実現性がある場合、取引そのものに待ったがかかることもございます。 (先行買収など)

正直なところ、値上がりうんぬんの話は、確証がある話ではなく、 購入の動機付けのためにお話されたような気もしています。

まず、基本に立ち返り、計画道路の実行性を確認し、 また、計画道路ができること自体をどう思われるのか考えて下さい。

なお、計画道路がかかっている不動産でも売却はできると思われますが、 少し割安になってしまうかもしれません。

・・庁に確認しましたら、今後10年以内の計画で道路が敷地にかかる場合は ケースバイケースではあるが道路にかかった部分のみの 土地しか支払いはされないということでした。

残った土地で建て直す費用は出ます。 ただ少しでも掛かれば立退き料を払うというのは誤解だと。 よく不動産の方は誤解されるとの話。

買い付け申し込み書を出してしまいましたがお断りしようと思っています。 不動産屋は大変怒っていますが、リスクを考えると仕方ありません。
今回のケースでは、不動産会社の説明不足、 もしくは、不確定な将来の資産価値などが原因と思われ、 不動産会社が怒ることは筋違いかと思われます。

しかし、私が千葉県内で、都市計画道路に掛かる土地の説明をお客様へするために、 某市役所に確認した時は、担当者が、一部でも全体を 買収せざる負えないだろうと言っておりましたが。。

実現性の有無は分かりませんが、どちらに動いたとしても支障がないようにしておくべきで、 今回、もし、計画道路が進むような場合に問題が出そうなら、 止めるのも選択肢のひとつだと思います。

実は、この不動産とはじめ専任専属媒介契約に印鑑を押してしまいました。

今回の件で大変怒っていまして、 「今後買う意志があるのか?」と言われ「もう結構です」と答えたら、 「それでは今までの分を精算してもらう。設計士を呼んだお金、タクシー代、営業マンの活動費用まで全部」ということでした。

どうすればよいでしょうか?
購入の依頼を受けるのに、専属専任の契約を結ばれたのですね。 この契約を結ばせる不動産会社は、その営業姿勢に問題があることが多く見受けられます。

※媒介の委任(依頼、契約)は、本来のあるべき姿として、良い制度だとは思いますが、プロである不動産会社側の 制度利用が自己都合の意識が強く、うまくいっておりません。まさに今回はその典型かもしれません。

さて、対抗手段ですが、

消費者契約法など消費者保護の法律関係が整備されており、 費用発生についてきちんとした説明がなければ、対抗できる可能性がございます。

また、媒介契約書の条文内に、依頼者が特別に費用を掛けてもと依頼した場合は、 費用の請求ができるという文言はあると思います。 しかし、特別の費用発生がある旨を事前に説明はなかったのではないでしょうか。

さらに、専属専任の意義として、その不動産会社を通して特定の不動産を購入する依頼であり、 自己もしくは他の不動産会社を通してその不動産を購入するわけではなく、 単純に購入の取りやめですので、費用請求権も専属専任契約のしばりは薄いと思われます。

※その不動産を、当該不動産会社を通さず購入したら、費用請求はありえると思います。

今回は、その不動産会社の説明不十分による取り止めであり、 不動産会社のプロとしての信頼性がなくなったことによる依頼解除であるので、 十分反論の余地はあると思われます。

費用及び手数料についての請求権は、取引の成立が基本です。 取引が成立していないのに、請求する権利は弱いものがあります。

そもそも、専属専任契約の意味や取り扱いを十分に受け、 ご納得の上で、依頼したのでしょうか。 正直、無かったのではないかと思われます。

まず、下記の順番で事情を説明し相談してみて下さい。

・不動産会社の所属する協会の都道府県本部
・不動産会社の免許を発行している都道府県庁の担当窓口
・消費者センター
・行政の相談窓口
・弁護士などの法律相談

不動産会社へは、同じ支払うにしても納得してからにしたく、 関係各所へ確認してから支払いますと伝えて時間を作ることをお薦めします。

分かりづらい説明になり、申し訳ございません。

最終的な判断は、行政もしくは法律(民事)になり、確定的な対処、 確実な反論はできませんが、・・・様に問題があるように思えません。

良い結果が出ることをお祈りしておりますので、頑張って下さい。



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