不動産と住宅ローンのQ&A:中古住宅の瑕疵担保責任

中古の一戸建を購入し、引渡しが終わり一週間ほど経過しています。 荷物を少しずつ移動しているのですが、冷蔵庫置場の床が抜けている事に気付きました。 さらに、柱の部分までが、若干ですが腐食しているようにも感じます。 (抜けている部分が角の為、すぐ柱があります。)

仲介業者経由で売主に修理をお願いしたのですが、売主は、現況で販売したので、 修理には応じられないと言っています。物件を見た時は空室でしたが、 床がコルクタイルになっており、表面上は、抜けているようには見えませんでした。 また、冷蔵庫置場の為、歩いて通る所ではないので、 通常、抜けている所の上にのる事はありません。 引渡し後、冷蔵庫を置いて初めて気付きました。

売主としても、抜けている事には気付かなかったと言っています。 契約書上、売主の瑕疵担保責任は、引渡しから2ヶ月となっております。 この場合、売主の瑕疵担保責任として追及できるのでしょうか?
結論として、売主に瑕疵担保責任を追及できると思います。

但し、瑕疵担保を理由とした解除までは出来ず、 瑕疵の修繕もしくは修繕費の請求までです。

理由は、下記の通りです。

・瑕疵担保責任の追及期間内であること
・主要構造部に瑕疵があること
・買主が一般的に見て確認できないこと

私個人としては、文句なしの瑕疵担保(隠れた瑕疵)だと思うのですが、 仲介業者はどのように説明されているのでしょうか。

また、通常の場合、不動産仲介会社へ瑕疵担保責任を追求することは出来ないのですが、 瑕疵を疑われるのが相当(プロが見れば予見できる)な場合は、 不動産会社へも追求できるとなっています。

※建物の他の部分に支障が出ており、予想できる場合など、しかし、不動産会社は建築のプロではないため、一般的な範囲に留めるともなっています。

売主さんがおっしゃっている「現状有姿」とは、 見たままそのままだよということではあるのですが、 それは、一般的に利用することが出来る「普通」の状態であることが前提になり、 瑕疵担保免責とは違います。

もし、売主さんがおっしゃっているようにしたければ、「 瑕疵担保免責」という条件で売却するべきでした。 これは、売却を依頼した不動産会社を責めるべきもので、 買主さんの瑕疵担保に対して逃げるものではないと思います。

ポイントとして、

・あくまでも瑕疵担保責任を追及(期限に注意)

・売主さんの現状有姿という理由については、瑕疵担保免責とは違い、責めるべきは買主ではなく、依頼した不動産会社だと反論

・買主さんが依頼した不動産会社へ、瑕疵担保の取り扱いを責任を持って遂行するように依頼(逃げるなら苦情処理へ)

今回の回答には、民法の判例等を参照しました。



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