不動産と住宅ローンのQ&A:ローン控除利用の損得

新築のマンション(1,850万円)を購入予定です。 当初ローンを組むのが嫌だったので、一括で支払いを行おうと思っていたのですが、 周囲から税金の優遇などを考えて、一括で支払わない方が得だという意見を聞きました。

質問内容は以下の通りです。
1.一括よりローンのほうが得なのか?
2.ローンを組む場合、頭金とローン分の内訳をいくらにすれば得になるのか?
単純に考えまして、ローン控除は残高の1%ですので、 金利設定が1%以下にならないと、ローン控除額が 利息を上回る(得する)ことはございません。

ローンを利用して得するのは、ローン減税程度かと思われます。 具体的に諸費用を計算してみます。

借入金額を1,850万円、借入期間10年の場合 ※金額は全て概算です。

・ローン減税額
 97.3万円
・利息
 △187.5万円
・借入諸費用(安く見て)
 △10万円

また、印紙税、事務手数料、抵当権設定登記費用、 保証料などの諸経費が掛かりますので、金利が1%以下でも、 よほど安くしないと逆転できません。

当面は金利が1%以下になる住宅ローンもございますが、 短い期間に限られますし、これから金利が上昇すると ローン控除の減税額を上回りますので、 下記のように短い期間に限定されるのがよろしいかと思います。

例)3年固定0.78% 期間20年 3年後に全額返済
住宅ローン控除51.1万円-利息28.9万円-印紙2万円 -抵当権設定登記14万円-手数料3.1万円=約3万円お得

この他に、保証料が発生します。 繰上返済時にある程度返金されますが、 3年間の保証料は差し引かれますので、 お得になった分以上は費用として発生します。 その他、手続きや何だかんだと手間も掛かります。

これらの費用と手間のことから考えますと、 住宅ローンは利用せずに、現金でご購入された方が、 よろしいのではないでしょうか。



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