不動産と住宅ローンのQ&A:つみたてくんVS繰上返済

5年前に分譲マンションを購入し、借入先が住宅金融公庫、残元金が約1400万円です。 三年後を目標に一戸建ての購入を考えており、昨年秋からつみたてくんを始めましたが、 その分のお金を繰り上げ返済、もしくは月々の返済増額にあてて 早期完済を考えた方が良いのか迷っています。

現在繰上げ返済可能額は400万円、つみたてくんを止めるとすると 払い込み分約120万円の追加と月々返済3万増額は可能です。
・現在の住宅ローンの返済期間 (当初の借入期間、目標完済期間など)
・現在の住宅ローンの金利

上記内容が不明でしたので、以下のように推定した結果をお知らせします。

現在の住宅ローンを30年返済で借入し、5年経過で残25年。 金利を2.8%としてみました。37ヵ月後に売却し完済。 1ヵ月後に400万円の繰上返済。 つみたてくんでの元金積み立て額は、正しく比較するために、 繰上返済額と同等にしました。

現状のままの場合、利息総額787,291円 37ヵ月後の住宅ローン残高は8,449,379円 繰上返済に使わなかったため、現金228万円あり。 残高との差し引きで6,169,379円

繰上返済にした場合、利息総額651,788円 37ヵ月後に必要な返済資金は6,033,876円 1ヶ月後120万円と年36万円×3年の108万円を繰上返済。

このことから、135,503円繰上返済タイプが得しており、 この金額とつみたてくんの利息を比較して、損得の判断ができます。

公庫利用のメリットを考えた場合、つみたてくんによる融資額増加は、 プラスにはならないと思われます。

また、この他の金融資産状況が不明ですので、参考にですが、住み替えの場合、 ある程度の現金は必要になりますので、繰上返済をし過ぎて、 現金不足にならないようにお気をつけ下さい。

・現在の住宅ローンの返済期間 (当初の借入期間、目標完済期間など)

 当初借入期間30年・1940万 現在返済期間18年・1365万円

・現在の住宅ローンの金利2.8% 2011年より4%

・1ヵ月後に400万円繰り上げ返済(これはつみたてくん継続、中止のいづれの場合も)

・つみたてくん中止の場合は、月々返済額が3万円増額可能
 つみたてくんの3回分約120万円が繰り上げ返済可能

・つみたてくん継続の場合は40万円の11回コースで今回3回目の支払いです。

>現状のままの場合、利息総額787,291円
>37ヵ月後の住宅ローン残高は8,449,379円
>繰上返済に使わなかったため、現金228万円あり。
>残高との差し引きで6,169,379円

現状のままの場合、つみたてくん継続で現金228万円は無しで、 つみたてくんが440万円になりますよね?(終了が2009年になりますが)

>公庫利用のメリットを考えた場合、
>つみたてくんによる融資額増加は、
>プラスにはならないと思われます。

つみたてくんを始めた理由がこれだったのですが、プラスにはならないですか・・ 時期的なものでしょうか?教えて頂けますでしょうか。

30年返済で借入し、5年経過で残25年。金利を2.8%。37ヵ月後に売却し完済。 1ヵ月後に400万円の繰上返済。

現状のままの場合、利息総額787,291円 37ヵ月後の住宅ローン残高は8,449,379円 つみたてくんの残高が現状の120万円に加え240万円(3年間÷半年=6回分×40万円) の合計360万円になり、残高との差し引きで4,849,379円。

1ヶ月後120万円と年36万円×3年の108万円を繰上返済にした場合、利息総額651,788円 積み立て予定額240万円分-繰上返済108万円の差し引き分で132万円の現金があるはずになり、 37ヵ月後の住宅ローン残高は6,033,876円から差し引くと4,713,876円。

このことから、135,503円繰上返済タイプが得しており、 この金額とつみたてくんの利息を比較して、損得の判断ができます。 繰上返済手数料も考慮しても、利息より軽減額の方が上回るのではないでしょうか。

つみたてくんによる融資額増加がプラスにならないと思う理由は、 公庫を利用することのメリットそのものを感じないからです。

というのは、公庫の金利よりも安い金利で長期固定のフラット35があるかです。

公庫でもフラット35でも所要資金の80%までなのは変わらず、 単純融資可能額でも大きくフラット35の方が上回ります。(最高8,000万円)



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