不動産と住宅ローンのQ&A:公示地価とは、何ですか?

行政が発表する地価で、代表的なものが二つあります。 それは国土交通省が発表する「公示地価」と財務省が発表する「路線価」です。 公示地価は、エリアごとに基準となる土地を決めて、 土地が取引された場合にいくらで取引されるかを毎年発表するものです
同じ土地で毎年地価を発表するのですから、去年と比べて、 どの程度下がったとか上がったとかが分かります。 この数字を基に、マニュアルの数字を当てはめた金額が、 取引されるであろう価格になります。

もうひとつの路線価は、財務省が資産価値を計算するためにあります。 名前の通り、道路に価格をつけたもので、 この道路に面した土地は、いくらと計算できます。 この価格を基準にする場合、注意すべき点があります。

ひとつは、相続税など時間差が出る場合に使う価格になるため、 相場より安く設定されており、時価の八割と考えて下さい。 もうひとつは、道路方位を考慮していない点です。 北道路・南道路でも同じ道路に接していれば、同じ価格になってしまいます。

そして両方に言えることは、時差を注意し修正をすることと エリア特性などマニュアルに載っていないことを考慮することです。 標準的な価格を求めるのに、公的な数字やマニュアルは必要なものですが、 人間対人間の不動産取引では、数字では表せない事柄もあります。 この標準的な価格に、不動産状況を良く把握した人の意見などを反映させると、 より現実的な数字になります。

近くの公示地価を知りたい方は、土地総合情報ライブラリー

近くの路線価を知りたい方は、国税庁

◇公示地価から土地の価格を計算しましょう

上のページより最寄になる基準値を決めて下さい。(仮に1平米100,000円) その基準値に下の項目による加減をします。 注:項目は代表的なもので、他にも項目がございます。

1.駅からの距離 100mごとに±1p
 基準地800m、対象地1000mなら-2pで、100,000円×0.98=98,000円

2.買い物施設 400mごとに±3p
 基準地400m、対象地800mなら-3pで、100,000円×0.97=97,000円

3.接面道路幅員 1mごとに±1p(4m以下と6m以上は数値が変わります)
 基準地6m、対象地4mなら-2pで、100,000円×0.98=98,000円

4.接面道路方位 北±0p 東+4p 南+8p 西+3p(角地、二方時は別)
 基準地北、対象地南なら+8pで、100,000円×1.08=108,000円

その他、バス停・学校・環境・街路・嫌悪施設・隣接不動産・騒音・日照・ 眺望・設備・将来・高低差・形・面積などがございますが、同等とした場合、

基準地100,000円×0.98×0.97×0.98×1.08=対象地100,611円となります。

いかがですか?

駅や買い物施設から遠くなり道路も狭いのに、南道路というだけで、 対象地が基準地を超えてしまいましたね。 この結果をどう考えるかは、ご自身の生活とお考えで 判断されたらよろしいかと思いますが、 支障がないことにこだわりすぎると必要ない出費になるかもしれません。

・お金をかけても適えたい項目
・お金をかけてもかけなくてもいい項目
・条件を外してでもお金を減らしたい項目

この条件などを、ご家族できちんと整理することが大切です。



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