不動産と住宅ローンのQ&A:手数料などから、繰り上げ返済するベストなタイミングはいつ?

来年の10月にみずほ銀行の3年固定1.55%が終了します。 住宅ローン減税、手数料を考えると3年固定終了時に400万まとめて繰り上げ返済するのと 現時点で約100万返済しておくのとではどちらが得なのでしょうか? 既に2250万、35年ローンを今年2月に約100万繰上げ返済しています。
[借入内容]
03/10 2,250万円 35年 当初3年固定 1.55%

[繰り上げ返済後の計算]

両パターンとも、期間短縮型で計算しております。

・05/02 100万円返済後

A)05/08 99万円繰り上げ返済
  06/10 300万円繰り上げ返済
  繰上げ返済手数料  10,500円
     同       5,250円
  利息軽減額   △2,747,307円
  差し引き軽減額 △2,731,557円

保証料の支払い方が分かりませんでしたので、
保証料の返還金額は考慮しておりません。

B)06/10 400万円繰り上げ返済
  繰り上げ返済手数料  5,250円
  利息軽減額   △2,724,155円
  差し引き軽減額 △2,718,905円

 A-B=12,652円 > 住宅ローン減税差額9,940円
上記の計算によると、Aの方が、2,712円お得。 来年10月までには、どちらのパターンでも、 400万円の繰上げ返済をしますので、大きな差は出ませんでした。

※Aパターンで100万以上の繰り上げ返済になると、手数料が31,500円になりますので、逆転します。

追伸:私の個人的な意見ですが

お得になる金額とリスクを考えた場合、 現時点での繰り上げ返済は、そんなにお薦めできません。

もし、固定期間終了後の金利見直し時に、 金利が上昇していた場合、現金を手元にある方が、 借り換えや返済額低減型の繰り上げ返済をするなど 対応がしやすいと思われるからです。

期間を短縮してしまうと、借り換えの場合、 その期間がそのまま移行してしまい、 また、返済額を減らそうと期間を戻すことは出来ません。

※現時点での繰り上げ返済後も、見直し時に別途300万円の繰り上げ返済予定資金がありますので、対応も可能かもと。

また、その他の資産状況が不明ですので、 どちらとも言い切れないのが正直な感想でもあります。

まだ他に予備的な現金があり、収入と返済額との バランスが良ければ、金利上昇リスクをカバーできるので、 繰り上げ返済を実行してもいいのかもしれません。

この他にも、保険的な意味合いまで考えれば、 もっと判断材料も出るかもしれませんが、 そこまでは考慮しなくても良いかと思います。



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