不動産と住宅ローンのQ&A:土地の契約予定ですが、土地の一部が都市計画道路にかかることが判明しました。

土地の契約予定ですが、土地の一部が都市計画道路にかかることが判明しました。 (建築会社で敷地調査を市役所でしたところ) 不動産業者は把握していたが、こちらには報告していません (一度聞いたときは、かからないという返事でした。その後やはり一部かかってしまうことがわかったらしいですが) 現実的には、10件以上の家を買収してまで行う道路計画ではなく、バブルのころの計画が、そのまま残っているだけ、との説明。

当方で考えても、その説明はまあそうかなあと思えるのですが、 不動産業者側からの事前説明が一言あって然りではないかと腹をたてています。 これは不動産屋の怠慢ではないのでしょうか?? それとも自分たちで調査すべきことだったのでしょうか?
・調査する人

これは不動産会社の仕事で、ご自身で調査する必要はないです。

本来は、販売活動をする前に調査し、 この物件を紹介する時に計画道路について、 きちんと説明すべきだったと思います。

しかし、共同仲介(売主側と買主側の不動産会社二社による)の場合、 ・・・様へ物件をご紹介した不動産会社(買主側)は、 売主側の不動産会社からの調査内容にてご紹介することが多く、 売主側の不動産会社の調査が甘かったのかもしれません。

もし、・・・様へご紹介した不動産会社が、 売主側の不動産会社でもある場合は、言い訳の余地はないと思います。

逆に、売主側の不動産会社ではない場合、 ご紹介する物件を全て事前に調査することは、実務上難しいので、 ご紹介後、検討段階に入った時に、 改めての調査になることも仕方ないかもしれません。

簡単に物件紹介と調査の流れをお知らせしますと、

売主側の不動産会社による調査→不動産情報提供→不動産会社→ 物件紹介→お客様→検討→不動産会社の調査、確認→ お客様へ内容説明→重要事項説明(説明の最終リミット)→契約

不動産会社のあるべき姿は別としまして、法律的には重要事項説明にて、 きちんと説明すればよいことになっております。 これは、その前なら負担無く購入を止めることが出来るからです。 (実際は、多少の時間や費用も掛かっていますが)

・不動産会社の姿勢

もし、計画道路の事情を知りながら、隠したり誤魔化して、 契約まで持っていこうと考えて、販売活動をしていたのなら、 とても酷い会社だと思います。

・・・様は「怠慢」という言葉を使われましたが、それ以上の酷さを感じます。

このことだけで全てに当てはめるのは乱暴かもしれませんが、 基本的な考え方や意識は同じでしょうから、今回のことと同じように、 発覚しなければ言わないでいようとか、 何とか誤魔化してしまおうという動きをしても不思議ではございません。

たまたま、今回の物件について問題になりそうな点が 計画道路のことだけで済めばいいですが、 その他に何が隠れているのか分からないので、 この取引では、慎重に細心の注意を払う必要がございます。

信頼できる不動産会社なら、お任せしておけば、 何か問題がある場合、言わなくて伝えてくれます。 しかし、そのような会社ではなさそうなので、 ・・・様が気をつけておくしかございません。

かと言って、・・・様は不動産のプロではないと思われますから、 隠れた問題点を見抜くのは難しいと思われます。 出来れば、信頼できるアドバイザーなどと一緒に取引に臨むことが良いと思います。

・計画道路について

計画道路には、「計画決定」と「事業決定」の二段階あり、 おそらく今回は、計画決定の段階かと思われます。

計画決定だけですと、そういう計画はあるものの、 実際に事業化(実施)するかどうかは、まだ未定となり、 建築そのものは、手続きを踏むことにより可能です。

※建物の規模、高さ、構造に制約条件はあります。

計画道路が行政の都市政策にとって、いつ事業決定するかは分かりません。 もし、事業決定すると立ち退く必要がありますので、予めご理解ご確認して下さい。

頂いたメールでは、よく分かりませんでしたが、もう少ししっかりと計画内容は、 ご確認された方が良いかもしれません。

不動産の取引についてお聞きしたいのですが、 とある不動産仲介業者に物件を紹介してもらい、 気に入ったので、早速、買い付け証明書を作成しました。

売主(こちらも業者)との価格交渉の末、当方の希望する額で了承してもらったのですが、 その1週間後、仲介業者から、隣接する家のブロック塀が 当該物件の敷地に入り込んでいる事が判明したので、 取壊し費用(40万円程)を当方に別途負担して欲しいとの連絡がありました。

ブロック塀を壊さないと建築プランに影響が出る事も考えられます。 その土地の物件情報には「現況渡し」と明記されております。 このような場合、取り壊し費用は当方が負担するものなのでしょうか?
今回のケースでは、現在の状況が売買契約締結前か契約締結後かにより対応が変わります。

1.契約締結前

現状での引き渡しになり、その後、現状をどのように利用していくのか、 そのために掛かる費用は、購入者側の負担になります。

しかし、仲介する不動産会社が申し込み時に、 今回の状況説明が不十分だったこともありますので、 その費用分を改めて、売主側へ交渉することは可能です。 (撤去を条件にする、もしくは、その分さらに値引き)

ただ、交渉した結果、不調に終わった時は、 現状の条件(折り合った価格と現状渡し)で購入するか、 もしくは、購入を見送るかを、改めて判断します。

今回の場合、仲介する不動産会社の説明不足、確認不足による点が大きいので、 そこを追求することです。法的拘束力が発生していない現状ですので、 購入するかしないか、逆に、売却するかしないかは、流動的です。

あくまでも、話し合い次第、交渉次第になります。物件の気に入り具合、 相場や適正価格と今回の価格などが分からないので、何とも言えないところがあるのですが、 撤去費用を含んだとしても、価格が適正で、その物件を希望する気持ちが強いのであれば、 あまりやり過ぎると逆効果になることもご配慮下さい。

2.契約締結後

完全な説明不足ですので、売主もしくは仲介した不動産会社に全額もしくは、 ある程度の負担をしてもらうべきです。 各不動産会社の所属する協会、監督官庁、消費者センターなどに相談されるか、 相談する姿勢を見せれば、相手方も弱気になると思われます。



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