不動産と住宅ローンのQ&A:保証人を立てることで保証料の支払いを免れることは可能でしょうか?

民間の銀行で住宅ローンを利用する際に、ローン保証料を必ず払う必要があるようですが、 代わりに保証人を立てることで保証料の支払いを免れることは可能でしょうか
保証料については、各銀行の取り扱いになりますので、 確定的なことは取り扱い銀行に確認して頂くしかないのですが、私の日常で取引する中、 どのように保証料が扱われているか、お答えしたいと思います。

まず、保証料の意味については、お考えの通り、住宅ローンを借りるにあたって、 保証人が必要となることから発生しております。

以前(私が業界に入る前)は、保証人を立てることが一般的でしたが、 現在は住宅ローンに限らず、保証人を立てることは敬遠されております。 そこで、金融機関では保証人を借りる人に準備してもらうのではなく、 保証会社を利用することに切り替えました。

保証会社も営利企業ですから、費用が発生します。これが保証料です。

では、以前のように保証人を立てるから、保証会社からの保証をなくし 保証料を免れることが出来るかと言いますと、かなり厳しいと思われます。

金融機関の最近の取り扱いは、保証会社からの保証を絶対条件にしているケースがほとんどです。 これは、審査部門が保証会社にあるため、保証会社を外すと、審査に影響が出ることと、 金融機関の子会社が保証することにより、まわりまわって保証料も金融機関の利益になるからです。

この傾向は、金融機関の規模が大きくなればなるほど顕著で、 都市銀行や大手地方銀行などでは、まず崩れないと思います。 以前のような取り扱いが出来る可能性がある金融機関は、第二地方銀行や信用金庫などになります。 これらの金融機関でもかなり少なくなってきましたが、 プロパー(金融機関独自)の融資で保証人付住宅ローンを今でも実施している可能性もあります。 何年か前までは(千葉でも)取り扱っている金融機関もございました。

ご地元の地域に密着した金融機関にお尋ねになってみてはいかがでしょうか。 また、ご依頼の不動産会社でもある程度、 地域の金融機関の取り扱い状況を把握しているかもしれません。

さらに、公庫買取型の新型住宅ローンや新生銀行・ソニー銀行などの新しい銀行などでは、 保証料不要の住宅ローンもございます。

また、ここでもうひとつ考えておかなければならないのが、総合的な評価です。

保証料は借り入れ費用の一部であり、保証料の有無だけでなく、 利息や手数料などの費用全体から判断しなければなりません。

仮に保証料が不要になっても、借り入れ金利が高くなってしまっては、もとこもございません。 保証料が発生する住宅ローンでも、保証料を金利に組み込んで、 当初の保証料支払いを免れることもできます。

通常、保証料を金利に組み込む場合、0.2~0.3%の金利上昇になりますが、 優遇措置などにより、実際の適用金利が保証料不要タイプより低くなる場合は、 保証料を金利に組み込んで支払ったほうが、借り入れ費用全体で見た場合、 有利になることもございます。

※保証料前払いと金利組み込み払いを比較しますと、前払いの方が借り入れ費用の面からは有利になります。

住宅ローンをご選択する場合、状況と返済計画などから、 総合的に判断されることをお勧めします。



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