不動産と住宅ローンのQ&A:繰上返済のタイミングを教えて下さい。

毎年100万円の繰上げをする場合と3年固定終了後に 300万円の繰上げ返済をする場合はどちらが得ですか。

参考までに、繰上げ手数料は21000円ですが、 固定期間終了後は変動であれば5250円となります。 銀行の方の話によると、固定期間終了後に1ヶ月だけ変動にしてその間に繰上げをし、 1ヶ月後に再度固定の申し込みをするという小技もあるようですが。 (住友信託銀行、3年固定0.85%、2000万、35年)
毎年100万円の繰上げをする場合と3年固定終了後に300万円の繰上げ返済をする場合、 繰上返済手数料と軽減利息を比べますと、金利が低いこともあり、 3年固定終了後の方が、9,947円費用が安くすみます。

しかし、繰上返済による保証料返還まで考慮しますと、大差はないかもしれません。 繰上返済のタイミングが早まると費用差は変わります。 また、予定よりも高い金利の住宅ローンを利用する場合も費用差は変わります。

例1)同じ住宅ローンの場合で、1年6ヶ月の時点で一回150万円の繰上返済をし、3年固定終了後、150万円の繰上返済をする場合ですと、3年固定終了後に300万円繰上返済する場合よりも3,025円費用が安く済みます。

例2)東京三菱銀行、3年固定、0.95%、2000万、35年の場合、1年目99万・2年目99万・変動金利変更後3年目102万の繰上返済をすると3年固定終了後に300万円の繰上返済をした時よりも、15,409円費用が安く済みます。



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