不動産と住宅ローンのQ&A:契約前と契約後で言っていることが変わってしまっていて、解約したいんですが。

契約前と契約後で言っていることが変わってしまっていて、 解約したいんですが、違約金を請求されずに解約できるのか教えてください。 解約したい理由はゴミ捨て場が家の横には設置しないと 何度も確認して不動産の人もゴミ捨て場にはならないと言っていて、 契約する時もゴミ捨て場のことをふれずに印鑑を押さしたからです。
まず始めにご確認させて頂きたいのですが、 ご契約しました不動産の売主は、不動産会社でしょうか? お取引にあたって、仲介の不動産会社は入っておりますでしょうか? また、今回の新築住宅は何棟現場でしょうか? この内容によって、お答えする結果が少し変わることがありえることを、 予めご了承下さい。

ご質問の内容から、ゴミ捨て場を新築分譲地内に 新設する必要がある複数棟の現場で、 売主である不動産会社から直接ご購入されたと仮定してお答えしたいと思います。

最初に結論を申し上げますと、白紙解約までもっていくには、 相手方の法律違反的な要素を認めさせるしかございませんが、 不動産取引の中に明らかな法律違反があり、 これは即解約出来るという内容にまで至っておりません。

消費者である弱い立場であったことを強調し、 営業活動に問題があったという内容で、 使える力を利用して白紙解約に至るしかないと思われます。 営業活動に違法性があったと認めさせられるかどうかです。

通常、不動産売買契約締結後に、白紙解約になるケースは、 民法的な一般の場合(意思能力の欠如、未成年など)を除いて、 ローンなどの停止条件での解約か危険負担の解約になり、 その他の場合は、手付け解約か違約解約になります。

売主が不動産会社の場合、手付け解約の期限を買主に不利な設定をしてはならず、 当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、 手付け解約を拒むことが出来ないとされています。 今回のケースでは、買主の意向により建物の内容 (間取りや一般的ではない仕様変更)を変更した場合などです。

手付け解約または違約解約にならず解約出来るケースとして考えられるのは、 法律違反によるものになり、代表的なのが宅建業法に規定された 重要事項説明の不備によるケースです。もし、この重要事項説明に誤りがあれば、 解約出来る可能性がありますが、今回のゴミ捨て場については、 重要事項説明の項目には該当せず、 この中での誤りをもって解約することは厳しいと思われます。

では、今回のケースで解約出来る可能性をいろいろと考えてみましたところ、 下記のようになりました。

・新築の複数現場で開発行為にあたる場合、ゴミ捨て場を含めた計画が 販売前に決まっており、売主側がこの件について虚偽隠蔽をしたのなら、 消費者契約法もしくは民法の詐欺要件で解約出来るのではないでしょうか。

・新築の現場がミニ開発などにより、ゴミ捨て場の新設が要件に入らない場合、 ゴミ捨て場は町会などとの打ち合わせにより決まります。今回のケースに 当てはめてみますと、既存のゴミ捨て場では容量オーバーになるため、 新設することを町会(行政)から言われて、当該現場周辺に設置したものと考えます。

問題なのは、契約前に当該敷地横はゴミ捨て場にならないと営業の方が言ったことです。 言った言わないの水掛け論になる恐れもありますが、 ならないと言い切っているのでしたら、事実と相違することを契約締結前に 話し契約を誘引したことで活路があるかもしれません。

当該敷地の横がゴミ捨て場にならないことを条件として、 今回の物件をご購入されており、その事実を相手方が知っていたことがポイントです。

結果として、解約までいけるのか、金銭的な折り合いまでになってしまうのか 分かりませんが、この点から話し合ってみて下さい。

また、不動産会社との話し合いの結果が思うようにならない時は、 下記の相談窓口にお尋ねになって、 出来れば間に入ってもらうと効果がよりあると思われます。

・当該不動産会社が、業界団体に加盟している場合、その団体内に 苦情相談窓口がございます。

・宅建業(不動産会社)を営む場合、都道府県(大臣)からの免許が 必要となり、その担当窓口でも相談を受けております。 どこまで動いてくれるか未知数ですが、一番効果があるかもしれません。

・消費生活全般の相談窓口として、国民生活センターがございます。



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