不動産と住宅ローンのQ&A:公簿取引だが、測量をしていないのに大丈夫なのでしょうか?

現在検討中の物件について、地籍測量図がありませんので実測図の件をお伺いしてみました。 すると…「実測はしていない」という事なんです。 境界のポイントは打っていて、テーピングはしてある、 あくまで公簿取引だが面積はほぼ公簿通りと仰っているのですが、 測量をしていないのに大丈夫なのでしょうか?素人としては、とても不安です。
まず最初に確認したいのですが、現在ご検討中の物件は、土地でしょうか? それとも新築住宅でしょうか?

新築住宅の場合、建築確認の申請時に現況測量図を提出する必要がございますので、 確認申請書を確認することにより面積が分かると思います。

※建築確認の申請とは、建築をする時に必要になる手続きで、 計画建築物が法的に問題無いか確認することです。

不動産(土地でも新築でも中古でも)の取引をする際に、 ベースとなる面積は公簿になるケースがほとんどです。 公簿取引自体には問題はございません。 しかし、公簿の面積が実際の面積と同じなのか違うのかは気になるところです。

今月中旬に弊社で取引しました土地も、測量図がなく、 実際の測量もしない公簿面積による取引でした。

そこで、どのようなことをしましたかというと、

・売主側による境界確認をしっかりしてもらうことを条件につけました。
・取引前に実際の土地をメジャーで測り、およその面積を推察し、公簿面積と実際の面積に大差ないことを確認しました。

※この時は、公簿面積より実際に図った面積が少し大きく計算されたので、少なくとも公簿面積ぐらいはあるだろうとの判断になりました。

また、面積が相違するリスクがある訳ですから、 リスクを他の条件でカバーすることにより、取引に入れるかと思います。

例)実際の測量を買主負担においてする。その分値引きしてもらう。
  面積がこれ以下になったらどうするとかの条件を入れる。など

お話を伺っていますと、新築住宅か建築条件付売地なのかと推察されますが、 新築住宅なら、上記の通り、確認申請図などで確認できると思います。 建築条件付なら、土地の面積が大きく変わると建物の面積やプランに変更が出てくると思います。 これを逆手にとって、この予定された建物が建築できないなら白紙解約の条件を入れるなどで、 少しはリスク回避出来ると思います。



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