不動産と住宅ローンのQ&A:位置指定道路とは?

不動産広告や販売図面・資料の接道に関する説明をしている項目があり、 その中で「位置指定道路」と記載されていることが多くあります。 日常生活の中で道路の区別をしながら暮らす人は少ないと思いますが、 道路はいろいろな種類に分かれております。 まず、大きくは公道と私道に分かれ、その私道の中のひとつに「位置指定道路」があります。
建築基準法の規定に 「建築物の敷地は、道路に2m以上接しなければならない」 という接道義務の項目がございます。

ここでいう建築基準法での道路とは、道路法などの法律で定められた道路以外に、 「私道で、一定の技術的基準に適合するもので、築造者が特定行政庁からその位置の指定を受けた道路」 いわゆる位置指定道路があります。

分かりやすく言い換えると、道路法上の道路ではない私道の中で、 行政が認めた道路ということです。 位置指定道路に2m以上接していれば、建築をすることが出来ます。

もし、接道している道路が私道の敷地を購入しようとする場合、 まず位置指定がなされているかどうか、されていればよし、 されていなければどのような取り扱いの道路か再建築に 問題がないのか確認することが大事です。 (位置指定道路以外の私道でも建築することは出来ます)

また、位置指定がなされていても、私道の持分を持っていないと 銀行からの融資や建築をする際に利用の同意書を求められることがあり、 私道の持分がない敷地は評価が下がります。

【位置指定道路の取り扱い】

1.私道部分は持分もしくは一部を所有することで所有者が私道の負担をしますが、私道部分の売買評価は0です。また、固定資産税評価上も0になることがほとんどです。
2.位置指定道路は、変更廃止が制限されており、道路以外の利用をすることは出来ません。また、建築する際の敷地面積に参入することも出来ません。
3.私道の維持管理に費用が発生する場合、負担している人全員で平等に負担します。
4.通行の自由が公に認められているものですから、通行を妨害することは出来ません。

位置指定道路の記述の中で、「私道の持分がない敷地は評価が下がる」とありますが、 接道宅地所有者全員で共有する(例えば4者だったら1/4というふうに)場合なら、 価値下落等の問題は起こりませんか?
お尋ねの位置指定道路の負担形態において、細かく分かれた土地を各自で負担する場合でも、 ひとつの大きな土地を持分で負担する場合でも、意味合いは同じになりますので、 負担においても評価においても変わりません。



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