不動産と住宅ローンのQ&A:中古住宅を購入後、解体して新築するということも可能ということですか?

中古住宅を購入後、解体して新築するということも可能ということですか?
売り出される土地は二種類に分かれます。 新しく作られた土地と以前よりある土地です。

新しく作られる土地は、以前は田・畑・山林などの未開発地を 造成することにより生まれますので、当然古家はございません。

更に分けますと、以前より開発された分譲地内になるものの 宅地として未利用の土地を造成する場合と、 常磐新線沿線のように、新規に街ごと開発するものに分かれます。

前者は売主の意向により面積などは調整できますが、 後者は行政(法律)などにより大きめに区画されます。

また、以前よりある宅地を売り出す場合も宅地(建物がある)と 駐車場や庭先などの建物が無い宅地に分かれます。

駅近くは以前より開発された土地になるため、建物が存在したり、 周辺が古い、道が狭いなどの物件になります。

中古住宅と古家付き土地の分かれ目ですが、これといった決まりがある訳ではなく、 建物の状態と売主の意向や市場性によって変わってきます。

中古住宅の市場性ですが、公的機関(不動産流通近代化センター)の 査定指標によると木造住宅の場合、築18年までが評価対象になります。

※築18年以上の建物の評価はされないということです。

また、政府の税制を見ますと築20年までの中古住宅には軽減措置を設けていますので、 そこまでは価値があると暗に認めていることになります。

※築20年以上の建物は価値がないものなので優遇しないということです。 これらのことから、築20年以上経過した中古住宅は評価が下がり、 土地の価格と中古住宅の価格は変わらないことになります。

解体費用が掛かることや土地としての見た目に難がある場合などは、 更地の価格よりも安くなることもございます。

【注意点】

・建物解体費用は、建物構造(木造か鉄骨かコンクリートかなど)、 道路の幅(大きなダンプが入れるか機械を入れることができるか)、 建物面積(届出が必要になる面積か)、庭に木がたくさんあるか、 石や残存物があるかなどにより、大きく変わりますので、 しっかり見積りを取って、更地価格と比較する必要がございます。

・古家付きの土地を取引する際に、建物滅失登記費用が発生します。 また、一度建物の所有権移転登記をする場合としない場合に分かれますが、 不動産取引後長期間に渡って現状のままである場合は 所有権移転登記をする方がリスクがなくなります。



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