不動産と住宅ローンのQ&A:購入申込について教えて下さい。

秋の不動産シーズンに入ったことで、購入の申込を頂いたり、 お問い合わせを頂くことが多くなりました。 そこで、購入の申込についての基本的な説明と注意点をお知らせ致します。
不動産を見学・検討された後、気に入った物件が見つかり、 購入したい意思が固まりますと、購入の申込をすることになります。 通常、口頭だけでの申し込みで受け入れられることはなく、 書面にて購入したい旨の意思表示をします。 この時に出す書面を購入申込書または買付証明書と言います。

不動産会社やハウスメーカーの営業マンから、 申込しましょうとか買付出しましょうとか言われたら、 書面にて購入申込の意思表示を売主へ伝えましょうということです。 この申込書には、購入したい不動産の表示と購入希望条件を記入します。 この時の購入希望金額を「指値(さしね)」と言い、 この書面に指値を記入し売主に値引き交渉をすることになります。

【注意その1】
値引き交渉は、書面によってするのが一般的です。 よく、口頭でどのくらい下がるか聞かれることがございますが、 答えられる数字は担当者の推測値になり、はっきりした金額をお答えできません。

【注意その2】
わたしは頂いたことがないのですが、購入申込時に申し込み金を求められることがございます。 これは法的には意味がないもので、購入者の意思の強さを表すだけのものです。 もし、不動産会社から申込撤回時に、申込金は返せませんよと言われたら、 すぐに監督官庁に連絡してください。 必ず戻りますし、その不動産会社には行政処分が下ることになると思います。

【注意その3】
この購入申込には、法的拘束力がなく、買主・売主ともに撤回することが出来ます。 しかし、このことを悪用して同時に複数の物件に購入申込をする人も多いと聞きます。 このようなことは人道的に反することでありますし、 複数の物件の中で一番に購入したい物件があるはずですから、 その順番どおりに交渉していくのが当然だと思います。 (例えれば、同時に複数の人と婚約するようなものです)

【注意その4】
よく、物件を押さえといてくれとか止めておいてくれとか依頼されることも多いですが、 口頭で申込を受けられないことや複数の申込が出来ないことから、 書面にて売主側に申込の意思表示をしなければなりません。 購入申込書を売主側に提出することにより、始めて物件が押さえられ優先交渉権が発生します。

また、優先交渉権を確保するためだけに安易に購入の申込をすることもいけません。 不動産会社やハウスメーカーの担当者から、 安易に購入の申込をするようにお誘いがあることもあるかと思いますが、 そのようなことがまかり通っていては、いつもでも不動産業界のモラルが低いままです。

このように自分(自分のお客様)さえ良ければいいと、自分勝手なことから始まりますと、 取引にトラブルになることも多くなると思いますし、そのような担当者だと、 何かあると会社の都合・自分の都合を言ってきますので、後味の悪い結果になると思います。

(このことから、お客様やハウスメーカーの担当者からは、私のことをちょっと物足りなく思われると思います。 もっと、自分の時だけは目をつぶってガツガツ行って欲しい、 ルール違反をしても自分のためだけに動いて欲しいと思われているのではないでしょうか。

しかし、そのようなことは私はしたくありませんし、お受けしません。 もし、そのようなことをお望みでしたら、私に頼まないで下さい。 きっと居ると思いますよ、何でも言うことを聞くペコペコ営業マンが。 ルール違反が出来るということは、いつでも裏切れる、嘘を言えるということと同じです。)

【注意その5】
通常、価格以外の取引条件についても購入申込時に書面にて交渉します。 取引条件も行き着くところ価格に反映されるものですから、価格交渉が折り合った後から、 更に取引条件を付けることは原則として出来ません。(これは売主側からも同じです) また、後からこのようなことをする必要がないように購入の申込をする際は、 しっかり打ち合わせて確認の上で提出するようにしましょう。

【注意その6】
会社や上司の命令で、とにかく何でもいいから買付を取り付けろと言われるような 荒い会社もまだまだ多くあると聞きます。 これは一度購入の申込をすると、意思の弱い人では撤回することが出来ず、 そのまま納得もしないままでも契約に至ることができるからです。 このような会社の担当者は、ほんとはお薦めできない物件でも、 何とか買付を貰おうと必死になってしまいます。このような会社は避けた方が無難です。

【注意その7】
購入申込書には、代金の支払い方も記入します。 手付金がいくらで残金がいくらなのか、価格のうち住宅ローンをどこにいくら申し込むかなどです。 この内容によっても、取引条件に影響が出ますし、契約にも反映されます。 不動産を探すにあたって、資金計画を全く考えずに進むことはないと思いますが、 最終的には購入申込時に資金計画はほぼ固まります。 (固まらないままに購入へ進むのはとても危険です。)

【注意その8】
購入申込後、条件が折り合えば契約移りますが、通常この間は一週間程度です。 これは、条件が折り合った後に、ずるずると法的拘束力がないまま時間を取ると、 せっかく買う(売る)ことが出来るようになったのに、 相手側の一方的なことでキャンセルになることを防ぐためです。 これはどちらにとっても機会損失を減らすためのことで、 どちらに不利になるということではございません。

法的拘束力がないとは言っても、やはり申込の意思表示をするわけですから、 それなりの重みはあります。きちんと確認すべき点は確認し、よしとなってから申込をして下さい。 とは言っても、この確認していく時間内に他の方から申込が入ってしまえば 終わりでしょというジレンマもあると思います。 だから、しっかり探す前の事前準備が大切なのです。

不動産購入申込を同日に提出した場合の優先交渉権はどのように 判断されるのでしょうか、ご教示いただければ幸いです。 1.見学した順番でしょうか、2.それとも見学の申込をした順番でしょうか。 私の場合は過去一番に見学したにもかかわらず、 2.が優先するということで購入できなかったことがあります。
購入申込書(買付証明書)とは、購入の意思表示をする書面になります。 本来、この書面には、法的拘束力はもちろんのこと、 優先交渉権などの不動産購入に伴う何かしらの権利が発生するものではなく、 ただ購入の意思を表示したものに過ぎません。

お答えとしましては、見学をした順番でもなく、見学の申込をした順番でもなく、 どちらにも優先交渉権自体が発生していないということになります。

見学の申込をした順番と、実際の見学の順番のどちらもが例え早くても、 優先されるわけではございません。

何かしらの効力が発生するためには、売買契約を締結するしかなく、 例えば、購入申込をし、売主との交渉が成立し、契約の予定になっていたとしても、 売主より撤回されたり、他の申込者を優先したとしても、対抗できません。

※これは買主側から撤回することもありますので、どちらが有利と言う事ではなく、双方にとって五分です。 例えば、上記と同様に交渉が成立し契約予定となっていても、もっと良い物件が出たら、撤回し他の物件を購入できます。

義務と権利は同時に発生しますから、優先交渉権が発生し、 売主側に他の購入希望者を拒絶させるためには、 買主側にも交渉の結果が出るまで他の物件は検討できない規制も入ってしまいます。

買主、売主双方公平にが大原則です。

このように、どちらにもペナルティなく撤回できるような内容ですので、 優先交渉権と言っても事実上ないのと同じになります。

不動産会社などの担当者より、購入申込書を提出したら、優先交渉権が発生しますから、 ゆっくり検討できますとか、他の方より優先されるとかいうのは厳密には間違いです。

特に都内などでは、購入申込書を安易に提出し撤回するのが非常に多いと、 都内の不動産会社の方より聞いております。このようなこともあって、 購入申込書の扱いが軽くなってしまっています。

不動産流通市場では、早い者勝ち、先着1名までというのは、 不動産が他に変えられないため、少しでも早く書面などで意思表示をしていくことは、 有利には働きますが、売主(売主側不動産会社)次第で、 どうにでもなってしまうものですので、しっかり確保するためには、 売買契約を結ぶしかありません。

しかし、不動産流通の中で、あまりにも売主買主双方が好き勝手に してしまうと流通市場が混乱したり、落ち着かなくなったりして 無秩序になってしまうため、少しでも早く購入の意思表示を書面にて した人から優先していきましょうと、業界の慣習、暗黙の了解になっていますが、 法整備や明文化されているわけではございませんので、 売主側の倫理次第では、簡単に破られてしまいます。

私個人としましても、このような形態に納得しているわけではなく、 もっとクリアで分かりやすく公平な制度を求めています。 現在のあり方に疑問を持つ業界内の人にも多少は存在しますが、まだまだ少数派です。

例)一定の期間を定め、その間は購入希望者を広く募集し、期間終了後、 同時に申込を受け、公開された場で結果を出す。買主は期間内じっくり検討でき、 その間に受付終了となるようなことがなく、 売主にとってもより有利な条件で売却できると双方にとってメリットある

きついお答えになってしまい、感情を害されたことを、お詫びします。 今回、そのような理由で言われたのは、その場限りの言い訳ではないでしょうか。 断る理由として、その場で作ったように思われます。

もし、業界の慣習(暗黙のルールなど)で、 購入申込書により優先交渉権が発生するとしても、その場合は、 購入申込書により、売主側へ購入の意思が伝わった時点になります。 案内等のタイミングで見極めるケースは通常はありえません。

ありえるとしたら、見学の申込を以前よりしており、 見学さえ出来れば購入の申込が出せたにも関わらず、 売主側の都合により見学の日時が遅くなって、 そのため、購入の申込を出すのが遅れたなど、 売主側に早く見学を申し出た方へ申し訳ない状況になって、 売主側が優先させた場合などが考えられます。

それでも、見学の希望を先に出した方が優先されるなら、事前に、 見学の希望を先に申し出ている方がおり、その方が購入の意思表示をしたら、 そちらが優先されると伝えるべきだと思いますが。

同日で申込が入った場合は、申込が入った順番か、同順位と判断し、 より有利な条件を売主側が選択するとなるのではないでしょうか。

しかし、ここまでくると、売主(売主側不動産会社)が どのような基準で判断すること場合もありえ、 どれがおかしいということにもなりません。 契約を締結するまでは、売主の考え・気持ちによって、 どうにでも判断されてしまう程度のものになりますので。

経験した今回の一連の流れを実際に見たわけではないので、 どこに問題があり、誰が悪いかと判断は出来ません。

あえてどこが悪いかと言えば、 きちんとしたルールを制定しない政府、業界全体だと思います。



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