不動産と住宅ローンのQ&A:市街化調整区域とはどういう区域ですか?

不動産広告の中に掲載されている物件の中で、周辺相場よりかなり安い物件があります。 売主は少しでも高く売りたい気持ちがありますから高く価格設定がされている物件はございますが、 安い物件の場合、安いなりの理由があります。その一つは市街化調整区域内にある物件です。 それではなぜ安いのでしょうか。
東京隣接部のエリアは都市計画区域に該当し、都市計画区域内では、既に市街化されているか、 これから市街化を図る「市街化区域」と市街化を抑制する「市街化調整区域」に分かれます。

この市街化調整区域では、原則として建物の建築が出来ません。 この利用制限があるために価格は安くなります。 また、市街化調整区域内でも建築できる土地はございますが、 設備(水道・ガス・下水)など整備されていなかったり、 生活施設(学校・買い物)などに不便なことも多く、 市街化区域の土地よりも安くなるのが一般的です。

では、市街化調整区域の土地は全て見送った方がよいのでしょうか?

多少の不便さがあっても同じ予算で大きな敷地を購入したい場合や自然が多い場所をお探しの方など、 市街化調整区域での購入を検討するケースもあると思います。

その際に注意すべき点は、なぜ建築が可能なのかをしっかり確認することです。

(参考)
・昔から宅地の場合、用途や面積に制限付きで建築の許可が出ることがございます。
 ※各市町村により異なりますので、確認が必要です。
・開発許可を受けた造成地では、建て替えが可能です。
 ※開発登録簿などで確認出来ます。

(別の方)市街化調整区画ですが、来年の5月までに 申請すれば建築可能なすこし郊外の団地があります。

近い将来では大きな建物など建つ事はないと思い、それは良い点ですが、 もし売りに出す時、売りにくい等の資産価値としてのデメリットはありますでしょうか? 交通の便は良いのですが、眺望がいいので気に入ってます。
今回ご検討されている土地が、市街化調整区域に属し、 来年5月までなら建築可能だとのことですが、 その建築をした後、さらに再建築が可能かどうか、 ここが将来の資産売却や価値としての見極めになります。

今回のご建築の後、再建築が出来るかどうか、 出来る場合の法的根拠がどのようなものなのかを ご確認下さい。

また、市街化調整区域の場合、インフラ(設備)の整備が 遅れがちもしくは予定がないなどのケースがございますが、 このあたりも併せてご確認下さい。

市街化調整区域の場合、同条件の市街化区域よりも わずかながら割安感はあるでしょうか。 再建築が出来るような土地の場合は、 ある程度市街化区域並みの評価はされますが、 割安感がある場合、同様に売却時も割安にする必要があります。

逆の言い方なら、売る時も割安になる分、 買う時も割安、そうでなければ、売る時も買う時も 市街化区域並みとお考え頂いてもよろしいかもしれません。

あと市街化調整区域で注意するのは、公共施設(駅、学校)までの 利便性です。このあたりが問題なければ良いかもしれません。

これからの不動産市場では、利便性の部分が重要視されてくると 思われ、市街化調整区域は基本的に郊外になりますので、 資産価値としての維持は難しい部分もございます。



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