2010年の金利予想と住宅購入


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   ◆□◆初めてでも失敗しない不動産の買い方◆□◆

   第97号  平成22年1月7日   発行 株式会社プレシーク

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 読者のみなさま。あけましておめでとうございます。
 不動産購入応援サイト管理人の 柴田 誠 です。


 年末年始、お正月、みなさまはどのようにお過ごしなされましたでしょうか。

 私は、例年通り、スポーツ観戦がメインの年末年始です。
 さらに、曜日配列が難しく、休みが取りすぎになるか、取れないかの、
 二極分化になりそうな年末年始休暇でした。

 さて、平成22年(2010年)は、どのような年になるでしょう。
 スポーツ界では、冬季五輪、サッカーW杯、とビックイベントがあります。

 私、個人的には、北総鉄道の成田空港延伸(成田新高速鉄道)です。
 千葉NTの街開きに合わせて北総鉄道が開業したのは昭和54年。
 当時は、小室駅までの3駅のみで、北初富駅から新京成電鉄へ乗り入れ、
 松戸駅まで向かっておりました。

 その後、上り方面は、京成高砂駅まで開通し、
 都営浅草線を経由して、京浜急行電鉄まで乗り入れしています。
 下り方面は、千葉NT中央駅、印西牧の原駅、印旛日本医大駅と開通し、
 ようやく、当初の予定だった成田空港まで開通します。

 景気低迷下で、この出来事が、沿線の不動産・住宅事情に、
 どの程度の影響を及ぼすのか。

 北総鉄道は、高い運賃の問題がネックとなって、
 発展を妨げておりますが、
 今回の成田空港延伸が、長期的には、必ず、
 発展に繋がるものと期待しております。


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【2010年の金利予想と住宅購入】

 超低金利下で終わった2009年。
 この流れが今後も続くのか、
 年明けから上昇傾向にある流れで一段高くなるのか。

 2010年の金利はどう動くのか、経済の専門家でもないので僭越ですが、
 現場に立つ感覚では、今年も昨年の流れが続くのではないかと思います。

 2009年は、1.2~1.5%のレンジの中を上下しており、
 年末は1.2%台に落ち着きました。
 これは過去3年間でも最低の水準です。

 2010年の年明けは、年末年始の株高や金利の先高感、
 国債増発による需給懸念などから上昇し、1.3%台をつけております。

 昨年も、同じような要因で一時的な上昇はございました。

 しかし、1.5%台の壁を突破することはなく、
 壁を突破するには、景気回復という根本的な理由が
 必要になるのではないでしょうか。

 それでは、景気回復があるか、という問題になりますが、
 みなさまもお感じの通り、
 景気回復のシナリオを想像するのは難しいものがあります。
 少なくとも、私は、今、景気回復への期待感は持てません。


 さて、長期系や固定期間選択型は、上記の長期金利に影響を受けますが、
 最近、利用者が増加している変動金利は、どのように動くのでしょうか。

 変動金利の場合、長期金利ではなく、日銀の政策金利に影響されます。
 日銀の政策金利は、景気動向に加え、物価の上昇率を見ております。
 物価上昇(インフレ)傾向に進んでいるときは金利引き上げ、
 物価下落(デフレ)傾向に進んでいるときは金利引き下げ、となります。

 現在の物価はどうなっているのかと見れば、
 数年前のデフレ時に特徴的だった”牛丼“の値下げが再現されているとおり、
 デフレ真っ最中という状況です。
 景気低迷に加え、この状況を見る限り、
 日銀は金利引き上げをすることは難しいでしょう。

 前回のデフレ時は、ゼロ金利や量的緩和などの異常事態を早く解消したくて、
 景気回復が見えた途端、金利引き上げを行いました。
 しかし、結果的には、少し早かったのではないかという分析も出ており、
 次の引き上げは慎重になるのではないか。


 そこで、このような低金利が2010年も続くと思われることから、
 住宅の購入をする絶好の好機だということになるのですが、
 実際の金利負担を考える場合、デフレ下であることを考慮しなければなりません。

 住宅ローン(借金)は、インフレ時の場合、物価上昇分と金利が相殺され、
 高金利であっても、実質の金利負担は低減されます。
 デフレ時はその逆、表面的な金利負担は少なくとも、
 実質的な金利負担は多くなることがあります。

 これを考慮した場合の住宅購入はどうすれば良いのか。
 ただ一言、なるべく価値ある(資産価値が維持される)住宅を選択することです。
 インフレ時は、物価上昇の恩恵で、ある程度の住宅は
 価値が維持されるかもしれませんが、デフレ時は選別が厳しくなります。

 厳しい選別(選ばれる住宅と地域)に耐えうる住宅を購入すること、
 これがデフレ時の住宅購入の秘訣です。

 インフレ時は、金利や不動産価格の上昇という面もありますので、
 インフレ時に購入すればいいというものでもありません。

 住宅購入のタイミングは、金利動向ではなく、生活状況によるものです。
 ただ、状況にあった購入の仕方があるということです。

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【しばたのつぶやき】

 仮説:
 2011年以降の住宅ローン減税廃止
 →2010年内の入居希望増加→2010年前半の土地購入増加
 →土地の品不足、地価持ち直し。

 反動:
 2010年後半の土地購入需要を先食いした結果、土地取引が低迷
 →土地余り→地価下落。

 果たして、どうなるのでしょうか。

 この他のつぶやきは:http://twilog.org/preseek_shibata

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【発行責任者】

 柴田 誠(不動産コンサルティング技能登録、ファイナンシャルプランナー)

・昭和44年1月25日生まれ A型 船橋市立小室中→千葉県立八千代高
・船橋市小室町にて、男の子二人と妻・母の五人暮らし

・千葉県内で40年の生活と19年の不動産営業から地域情報に精通し、
 ファイナンシャルプランナー業務から住宅ローンに強い住宅購入アドバイザー。
 セミナー・小冊子などによる初めての不動産購入者へのアドバイスに注力して、
 住まいの購入サポートを中心に携わっています。 

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