土地探しのフライング


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   ◆□◆初めてでも失敗しない不動産の買い方◆□◆

   第92号  平成21年10月12日   発行 株式会社プレシーク

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 読者のみなさま。こんにちは。
 不動産購入応援サイト管理人の 柴田 誠 です。


 3連休はいかがお過ごしでしたか。
 私は、先日のSWほど、皆さまお出かけにならなかったのか、
 時間が余らない程度には依頼がございました。

 毎週、同じような流れで過ごしますが、
 週明けは、週末の打ち合わせに基づいて、
 フォロー業務が多くなります。

 先ほど、3連休最後の依頼が終わり、
 さて、明日からの準備でもしようかと思ったときに、
 大手建売業者の方から、
 「売れて売れて、在庫がないので、土地を仕入れたい」
 との連絡が入りました。

 先日発売された東洋経済の不動産市場分析記事でも、
 新築戸建て市場では、販売計画棟数を
 大幅に上回るペースで売れているとの内容。

 これを裏付けるような結果となりました。


 また、一週間ほど前、
 木曜日に売り出された土地を、
 週末にお客様へご紹介し、一緒に現地に行ったら、
 やはり、知り合いの建売業者の方が現地にいらっしゃって、
 いや~な予感がし、恐る恐る、どうしたのか尋ねてみると、
 「ここ買うことにしたんですよ」と。

 確かに、売れそうな条件が整っており、
 土地そのものは、仕入れをしても間違いはないと思いますが、
 市場に出ている価格、一般の方が検討するような価格で、
 建売業者が買うなんて。
 そこまで在庫がないのか、と、不思議な感じです。

 数年前もありましたが、
 こういう状況になると、一般の方の土地探しは難航します。


 価格面では、以前のように
 地価が吊り上がっていくことはないと思いますが、
 土地検討の時間は競争になります。

 建売業者の場合、売れるかどうかだけの判断であり、
 たくさんいるお客様の中で誰か一人だけでも、
 ここで暮らすことを希望すればいいだけですから、
 購入のハードルはぐんと下がります。

 一般の方と比較すれば、
 この土地でいいのかな、と悩むことは当然で、
 スピード勝負になったら、建売業者には敵いません。

 ※資金面での悩みも一緒です。

 くれぐれも注意しておきたいのは、
 このスピード勝負に挑まないこと。

 早くしないと売れちゃう、と焦って購入し、
 暮らした後に後悔するのは最悪です。


 でも、良い土地が早く売れてしまうことには、
 何かしらの対処はしないといけないわけですが、
 これはフライングするしかありません。

 フライングと言っても、
 土地情報の入手を早めるということではありません。
 早く入手すれば、それだけリードできるのは確かですが、
 日々、業務として土地探しをしているプロに、
 一般の方が仕事をしながら敵うわけがありません。

 フライングとは、
 検討できる内容を、土地の情報を入手してからではなく、
 土地探しをする前から行っておくことです。

 検討できる内容とは、
 資金計画、探すエリア、希望する条件、
 弛めてもいい条件、親御さんへの確認や相談、
 建物のプランや依頼するメーカー、などです。

 土地の固有の要素は、
 土地情報の入手をしてからでなければできません。
 これは仕方ないですが、
 これ以外の内容を、情報を入手し、現地を確認してから、
 ようやく検討するのでは、時間がかかります。

 検討すべき内容を検討もせず買う・・×
 予め検討できる内容は検討しておく・・○

 具体的な土地がない時の方が、
 冷静に、焦ることなく、考えることができます。

 土地を見てから検討すると、
 土地が気に入っちゃって、
 土地を買うという結論を出すための検討になってしまいます。

 物事なんでも、導きたい結論があったら、
 理由なんて、どちらにも考えられるものです。


 さて、話は変わりますが、

 新規貸し出しのうち、三井住友銀行では9割、
 三菱東京UFJ銀行やみずほ銀行、りそな銀行でも8割前後は
 変動金利を選択しているそうです。
 昨年は5~6割程度だったが、超低金利で急増したとのこと。
 (日本経済新聞調査)

 私見では、現在の低金利よりも先行きの金利上昇気配が弱いからではと思う。

 変動金利の選択そのものは否定しません。
 変動金利を採用した場合の返済額がギリギリなら危ない。
 固定金利でも大丈夫なくらいの余裕があり、
 金利上昇時の変化を想定していることが前提。
 ただし、金利上昇時の借り換え前提ではなく、そのままの乗り切り想定で。

 変動金利の返済ルールは特殊で、5年間は返済額を変えない、
 5年経過後にいくら金利が上昇しても1.25倍までに返済額が抑えられる。
 ただし、金利上昇分や未返済分の返済が溜まる。
 これを未払い利息といい、最後に一括返済する。
 この点が、変動金利は危ない、と言われる要素である。

 これを踏まえ、この特殊ルールを適用しない銀行も出てきました。

 変動金利の採用そのものは否定しません、
 先を考えずに変動金利を採用してしまう、
 逆に、頭ごなしに比較検討なく、変動金利は危ない、と断定するのも同じ。

 先のことを想定してみて、
 比較検討して、自分に合った選択をすることです。

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【発行責任者】

 柴田 誠(不動産コンサルティング技能登録、ファイナンシャルプランナー)

・昭和44年1月25日生まれ A型 船橋市立小室中→千葉県立八千代高
・船橋市小室町にて、男の子二人と妻・母の五人暮らし

・千葉県内で39年の生活と18年の不動産営業から地域情報に精通し、
 ファイナンシャルプランナー業務から住宅ローンに強い住宅購入アドバイザー。
 セミナー・小冊子などによる初めての不動産購入者へのアドバイスに注力して、
 住まいの購入サポートを中心に携わっています。 

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