土地購入時の住宅ローン


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   ◆□◆初めてでも失敗しない不動産の買い方◆□◆

   第90号  平成21年9月8日   発行 株式会社プレシーク

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 読者のみなさま。こんにちは。
 不動産購入応援サイト管理人の 柴田 誠 です。


 前回は土地の購入の注意点についてお知らせしましたので、
 今回は土地購入時の住宅ローンについてお知らせ致します。

 マンションや一戸建てを購入する際は、物件価格に諸費用を加え、
 トータルの金額から自己資金と住宅ローンの組み立てをし、
 金融機関にそのまま申し込みをする、
 という流れで、書類も整っており、
 素直に融資条件などを見比べて判断することができます。

 しかし、土地を購入し、新築住宅を建てようとする場合、
 土地の不動産取引に関わる住宅ローンと、
 新築住宅の建築に関わる住宅ローンの二つを考えねばならず、
 さらに、二つのローンが複雑に絡み合い、
 手続き面でも検討面でも難しくさせています。

 まず、基本的な要素として、
 建物計画もないままに土地購入だけの融資は原則不可です。
 購入される土地と建築される建物を併せた全体が
 住宅ローンと対象となります。

 審査は、土地購入費と建物建築費、
 それぞれの諸費用を加えた全体の金額で行い、
 担保評価も土地と建築予定の建物それぞれを見ます。
 このため、土地購入の住宅ローン時点から
 建物の資金計画や配置図,平面図などが必要となります。

 このため、土地を購入する際、建物計画をまったく検討していないと、
 気に入った土地が出てきてから大慌てで建物を検討することになり、
 建築会社,構造,プランなどを十分検討する時間が取れなくなります。

 条件が良い土地は足も早く、
 建物でまごついている間に売れてしまうこともあります。
 また、土地を確保した場合、
 決済までの期日がある程度限られていることから、
 検討不十分で不本意な建物になってしまうこともあります。

 この対応として、土地を購入し、
 とりあえず住宅ローン用の建物計画資料を、
 契約するかは別として建築会社へ依頼するケースを見受けます。

 しかし、これには二つの問題があります。

 一つは道義的な面で、便利屋のように使い、
 本命が出てきたら切り捨てるというのは、どうなんでしょうか。
 ドライな世の中になってきて、気にしない方も多いのでしょうが、
 私は個人的には好みません。

 もう一つは、金融機関の審査面です。
 これは表だって言われておりませんが、
 住宅ローンの審査時に建築会社の審査も行われているらしいです。
 100年に一度と言われているご時世で、
 建築途中に建築会社が倒産などということになると、
 お客様も困るのですが、金融機関も面倒が起こります。
 このため、土地の住宅ローン融資後の建築会社変更を、
 金融機関は嫌がります。(絶対ダメではなく、総合的な判断となる)

 土地を購入して新築住宅の建築を希望される方は、
 住宅ローン面だけでなく、土地の購入から住まい探し全体に
 いろいろなメリットもありますので、
 土地購入前から建物の検討を進めていくことをお勧めします。

 金融機関や住宅ローンの選定でも、
 土地購入時の住宅ローンでは、いろいろな制約があります。
 土地の代金の支払いは建築の着工前に行われます。
 しかし、一部の金融機関やフラット35などでは、
 土地代金支払時に融資が実行されません。
 この場合、土地代金分をどちらからか用立てしなければならないのですが、
 現実的には難しく、実質、土地購入時の住宅ローンから
 取り扱いができる民間金融機関に絞られます。

 土地と建物の住宅ローンは二つに分かれます。
 この二つの住宅ローンの取り扱い金融機関を分けることはできません。
 これは、フラット35の場合でも同様です。
 例えば、土地融資をA銀行で行い、建物融資をB銀行のフラット35
 としようとしても取り扱いできません。
 住宅ローンを選定する際は、
 二つの住宅ローンをどのように組み立てるのかを大局的に見なければならず、
 フラット35の部分だけを見て、金融機関を決められません。

 土地融資は土地代金支払い時(建物着工前)に実行され、
 融資された翌月(翌支払日)から返済が始まります。
 このため、新しい住まいに引っ越しできる建物完成後までの間、
 家賃などと重複する期間が生まれます。
 金融機関によっては、元金の支払いを
 一定期間猶予してくれるケースもありますが、
 免除されるわけではなく、ただ支払いを先送りするだけであり、
 利息の支払いは猶予されません。

 この他にもこまこまといろいろあるのですが、
 長くなりましたので、とりあえずこのあたりで終了します。

 ポイントは、土地を探す前から、建物も含めた住まいと資金の
 総合的な計画を準備するということにつきます。
 これだけで結果は、かなり異なります。


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【発行責任者】

 柴田 誠(不動産コンサルティング技能登録、ファイナンシャルプランナー)

・昭和44年1月25日生まれ A型 船橋市立小室中→千葉県立八千代高
・船橋市小室町にて、男の子二人と妻・母の五人暮らし

・千葉県内で39年の生活と18年の不動産営業から地域情報に精通し、
 ファイナンシャルプランナー業務から住宅ローンに強い住宅購入アドバイザー。
 セミナー・小冊子などによる初めての不動産購入者へのアドバイスに注力して、
 住まいの購入サポートを中心に携わっています。 

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