長期金利動向を見て


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   ◆□◆初めてでも失敗しない不動産の買い方◆□◆

   第81号  平成21年2月7日   発行 株式会社プレシーク

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 1482人の読者のみなさま。こんにちは。
 不動産購入応援サイト管理人の 柴田 誠 です。

 先日、このような質問がございました。

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 はじめまして♪
 ローンのことで、検索していたら たどり着きました。
 不躾ではございますが、質問させていただいてよろしいでしょうか?

 家を買って4年になります。
 2年前に固定期間が切れ、10年固定のローンを組みました。

 ローン残高2600万、優遇がきいて3.1%の金利です。

 本日、他行のチラシが入っており、全期間固定20年以内だと2.70%
 今すぐ優遇、固定金利特約型10年1.95%とかかれておりました。

 金利だけ見ると かなりの差があります。

 2年まえに組みなおしたときより金利も下がっているようで
 このまま今の銀行で借り続けるか、
 借り換えしたほうがいいのか迷っています。
 色々と条件はあるかと思いますが、
 アドバイスいただければ幸いでございます。

 また勉強させていただきたいんでファン登録させていただきます。

 回答はこちらで:http://www.preseek.jp/qa/95.html

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 現在、リーマンショック後、1.2%台を推移していた
 長期金利(10年物国債)がジワジワ上昇しています。

 そもそも、住宅ローンの金利は、どのように動くものなのか。
 10数年前までは、銀行横並びで決めていたが、
 金融の自由化以降、各銀行でさまざまな決め方をしている。

 現在一般的なのは、変動金利や短期固定系は短期金利に連動し、
 長期固定系(全期間固定や10年超の固定)は
 長期金利(10年物国債)に連動するもの。

 長期金利と短期固定も相互に関係し合い、長期が大幅に下がれば、
 その連動で短期も下がることになる。その逆も然り。
(例外もあるのかもしれませんが、基本的にはです)

 金利は、大きな流れとして景気に連動し、
 景気が良くなれば金利は上昇し、景気が悪くなれば金利は下降する。
 しかし、小さく見れば、債券相場に連動して動くもので、
 景気動向と比例するとは限らない。

 銀行の住宅ローンと違いフラット35の場合、
 銀行が窓口で販売した住宅ローンの債権を住宅金融支援機構が買い取り、
 さらに、債券市場で売却をする。
 このため、債券市場の動向が回りまわってフラット35の金利に影響があり、
 住宅ローン金利が低迷するなか、フラット35の金利は上昇傾向にある。

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 今回の緩やかな上昇が、将来的な景気回復を予想したものなのか、
 一時的な債券相場の要因なのかは、専門のエコノミストではない
 不動産屋レベルでは分からないが、ここをどのように読むかで、
 住宅ローンの選定が変わる。

 今回の金利上昇が景気回復を見越した
 長期的な上昇傾向の流れであると読めば、
 今の低金利を生かした長期系(10年固定超)を選ぶべきだし、
 逆に、一時的な債券市場の影響で長期的には低水準で低迷する
 というのであれば変動金利でもよい。
 注:長期固定系への切り替えは常に念頭に置く。

 リーマンショック以後、低水準で推移した長期金利の影響で、
 住宅ローンの金利も低く推移した。
 今月も、短期固定系では、さらに微減した。
 まだまだ低水準で推移している住宅ローンの金利ではあるが、
 今後どのように動いていくのか目が離せない。

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 個人的には、さまざまな情報から、こっちの方向かな
 と思うところがありますが、
 不用意な予測でご迷惑をお掛けしては申し訳ないので、
 公にするのは控えさせていただきます。


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 柴田 誠(不動産コンサルティング技能登録、ファイナンシャルプランナー)

・昭和44年1月25日生まれ A型 船橋市立小室中→千葉県立八千代高
・船橋市小室町にて、男の子二人と妻・母の五人暮らし

・千葉県内で39年の生活と17年の不動産営業から地域情報に精通し、
 ファイナンシャルプランナー業務から住宅ローンに強い不動産コンサルタント。
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