地価の動向と不動産購入


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   ◆□◆初めてでも失敗しない不動産の買い方◆□◆

   第71号  平成20年9月25日   発行 株式会社プレシーク

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 1604人の読者のみなさま。こんにちは。
 不動産購入応援サイト管理人の 柴田 誠 です。


 ようやく9月も半ばを過ぎて、涼しくなってきました。
 それでも夜は薄着で寝てしまい、いつか風邪をひくかもと
 思ってはいるのですが、なかなか切り替えができずにいるこの頃です。


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 9月に入って、家を購入しようという方が活発に動いております。

 先日、アメリカで起こったリーマンショックで、
 今後の景気がどうなるのかと不安もありますが、
 持ち家・借家を問わず、住まいは必ず必要であることからか、
 不動産購入の動きには大きく影響しておりません。

 それとも、これは弊社で感じているだけで、
 不動産市場では、購入希望者が減少しているのでしょうか。

 実際、新築のマンション市場では売れ行きが厳しいようです。
 しかし、これは需給関係を無視した大量供給と
 購入者の資金力・生活を無視した価格上昇が原因で、
 景気の影響があるにしても主因ではないと思います。


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 新築マンション分譲業者の倒産が続いており、
 販売不振が原因と思われがちですが、
 黒字でも倒産していることなどから、
 単純な販売不振によるものではなく、資金繰りの悪化によるもので、
 この点ではリーマンショックと繋がっています。

 実需(自宅用)の需要以上に大量供給を行なったため、
 通常の販売以外にファンドなどへ販売していました。
 このファンドへの販売が不振になり、資金の供給が途絶えたことが、
 倒産の引き金となってしまいました。


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 地価の動向もファンドからの資金供給減少の影響が出ております。
 先日発表になった基準地価では、都心を中心に下落しました。
 これは今まで片っ端から土地を購入していたファンドが、
 市場から離れていったことによります。

 しかし、ファンドの影響は都心部の主に商業地でのことであり、
 一般の住宅地は別の話です。

 住宅地でも商業地同様に下落傾向になっておりますが、
 かなり高くまで上昇した地点では下落したものの、
 それほど高くなっていなかった地点では上昇傾向にもあります。

 これはファンドなどによる一時的な流れではなく、
 需給関係からくる大きな流れによるものです。

 購入者の資金力から見て高くなり過ぎた地点では調整局面に入り、
 まだ余力があった地点、購入限界点前の地点では、
 上昇か、もしくは、横ばいで推移しました。

 ≪高くなりすぎて調整局面に入ったエリアの例≫
  東京23区、横浜、川崎、浦安、市川など

 ≪余力があり上昇したエリアの例≫
  藤沢、茅ヶ崎、厚木、船橋、柏など

 地価が高かった地点には、それなりの良さがあり、
 この地点が購入者の資金力まで落ちてくれば、
 需要は流れ、今回上昇した地点が調整局面に入ります。
 上昇下降という比較とは異なり、
 横浜・川崎よりも藤沢・茅ヶ崎の地価が高くなることはないということです。

 同じ市でも地点ごとに特徴があり、
 一概に判断することはできませんが、
 今後の地価がどのように推移するかを、
 大きな視点から考えていくことが大事なことになります。


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 今回のファンド資金難による市場の低迷や
 行き過ぎた地価上昇の調整は、不動産市況を暗く映し出しますが、
 私は逆に、購入者にとってはチャンスではないかと思いました。

 地価が安くなれば購入しやすくなるのはもちろんのこと、
 資金の行き先が不動産や株式から債権に流れることによる低金利は、
 不動産購入の負担減少に繋がります。

 不動産価格が上昇している局面では、
 購入者がたくさん動き、みんなが動いているから、
 購入するチャンスなのかなと思いがちですが、
 これは錯覚であり、購入者の動きが少ないときこそ、
 購入するチャンスだと思います。

 ただし、不動産の下落局面は、景気も下降線という繋がりもあり、
 いくら市況から見て買い時でも、購入者ご自身の状況を考えずに、
 不動産購入に走るのは考えものですが。


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 柴田 誠(不動産コンサルティング技能登録、ファイナンシャルプランナー)

・昭和44年1月25日生まれ A型 船橋市立小室中→千葉県立八千代高
・船橋市小室町にて、男の子二人と妻・母の五人暮らし

・千葉県内で38年の生活と15年の不動産営業から地域情報に精通し、
 ファイナンシャルプランナー業務から住宅ローンに強い不動産コンサルタント。
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