建築条件付き売り地とは?

不動産購入応援サイト「プレシーク」 -- http://www.preseek.jp/ --

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         ◆□◆初心者にも分かりやすい不動産購入◆□◆
      
               第5号 平成16年10月3日    発行 株式会社プレシーク 

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 このメールマガジンは、不透明で分かりづらい不動産取引の知識を初心者に
も分かりやすくお伝えして、不動産購入をどのように進めていくのか、出来る
限りやさしく分かりやすいようにお伝えしていきたいと思っております。

 ご質問などがございましたら、お気軽にお尋ね下さい。

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【お知らせ】 ○●○じょうずな土地選び講座○●○

  平成16年10月16日(土)開催!!   
  旭化成ホームズ(ヘーベルハウス)船橋営業所 午前10時~12時30分
  ザ・クレストホテル(柏)午後1時30分~午後4時

  詳細はこちら⇒
  http://www.asahi-kasei.co.jp/hebel/event/chiba.shtml

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  平成16年10月9日(日)開催!!  午前9時30分~13時 
  旭化成ホームズ(ヘーベルハウス)松戸営業所、市川展示場他

  平成16年10月17日(日)開催!!  午前9時30分~12時30分 
  旭化成ホームズ(ヘーベルハウス)柏営業所他

  詳細はこちら⇒
  http://www.asahi-kasei.co.jp/hebel/event/chiba.shtml

  体験レポートはこちら⇒
  http://www.asahi-kasei.co.jp/hebel/kengaku/allabout2/index.htm

  このバス見学会は、建築をご検討の方をはじめ、建売住宅や中古住宅まで
  一戸建てをご検討の方みなさまに役立つ内容です。
  多数の方がご参加しますので、必要以上の営業はされません。
  お気軽にご参加してみてはいかがでしょうか。

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【建築条件付売地とは?】

 売地の広告や販売図面を見ていると、「建築条件付」という言葉をよく見か
 けると思います。建築条件とは、売主もしくは売主の指定する建築会社で建
 築をするなら売りますよという売地です。

 契約形態は違いますが、実質はフリープランの建売と考えてもよろしいかと
 思います。では、建売との違いは・・

 まず、契約形態の違いは、建売が「土地付き一戸建て」として一つの売買契
 約になり、建築条件付売地では、土地の売買契約と建物の建築請負契約に分
 かれます。 ※印紙税がそれぞれに掛かります。

 次に、建物に関しての違いです。建売の場合は、販売する際にはすでに建築
 確認を取得しており、完成もしくは建築中になります。建築条件付売地の場
 合、土地を販売する段階では建築確認を取得しておらず、お客様が決まって
 から間取りなどを打ち合わせて建築に入ります。このことから、建築会社は
 決まってしまうものの、建物の自由度はございます。

 この二つのことから、不動産業界の中では建ててから売る「建売」、売って
 から建てる「売建」と呼んでおります。ここに、建物の自由がきく建売と考
 えてもいいという理由がございます。

 では、それぞれの長所短所を比較してみましょう。

 建売の長所は、1.目で見て確認できる、2.煩わしい打ち合わせもなく、すぐ
 に入居でき、割安に購入できる。短所は、1.建築過程を確認できない(不動
 産会社を信じるしかない)、2.建物に自分の希望を取り入れることが出来な
 い、などでしょうか。

 建築条件付売地の場合は、建売の逆になります。建物が見ていない状況で建
 売を契約するようなものですから、よく打ち合わせと確認をしないと、トラ
 ブルの発生することになります。本来は、建築条件が無い売地が好ましいの
 でしょうが、土地が非常に気に入ったため建物の契約を受け入れるケースに
 なります。

 それぞれの特徴を比較し、ご自身のお考えや状況からどちらが合っているの
 かお選び頂ければと思います。

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 今度は、販売する不動産会社の方から見てみましょう。

 建売と建築条件付売地のどちらも、土地を仕入れ建物を販売することには変
 わりません。土地の転売利益だけで売るより建物の販売利益も同時に得られ、
 トータルでの利益が増えます。

 不動産会社から見たそれぞれの長所短所は次のようになります。

 建売の長所、1.煩わしい打ち合わせが無く、販売が容易、2.資金回収が早く、
 そのため早く次の現場へ移れるなどです。短所は、1.資金力が必要、2.売れ
 残った場合に値引きなどの対応が必要などです。

 建築条件付売地の場合なら、建築条件を外すことにより、土地だけ売って資
 金を回収したり、売り残りにならないように対応できます。また、建売の価
 格設定は土地と建物の一式となるため土地と建物を分けて表示はしませんが、
 建築条件付売地の場合、土地価格として表示しなければなりません。

 通常の売地と比べ、建物の自由度を奪っていますので、相場よりも安く売り
 出されているケースがほとんどです。

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【お役立ちサイト】 つくばエクスプレスみらい平・いちさと

  沿線開発状況など http://www.tsukubaexpress.gr.jp/home.html

  つくばエクスプレスについて   http://kashiwa.exblog.jp/
           http://yamanteg.exblog.jp/m2004-08-01/#859354

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 建売や建築条件付売地(通称:売建)がなぜ多いのかとご説明しますと、地
 主さまなどが大き目の土地を売却する場合、分割や造成などの工事が必要に
 なります。

 そのような工事費用を地主さまが負担することは、思ったより大変になりま
 す。(土地はあるけど現金はない)一般の方が大きな土地を買うことは稀で
 すので、自然と不動産会社が買主になります。

 このようにして購入した土地(造成前の土地を素地と言います)を造成・分
 割して販売することになるのですが、不動産会社としましても、この不景気
 の中で少しでも利益を稼ごうとするのは、商売をする上で当然のことになり
 ます。

 土地だけの売却の場合、粗利で300万だとすれば、それに建物の利益300万を
 合わせた合計600万を稼ぎたいと考えます。

 ここで単純に利益を上乗せしますと土地から建築の場合と、価格が変わらな
 くなりますので、それぞれ100万づつ利益を減らし、合計400万の利益を確保
 する形で売り出します。

 この結果、通常よりも200万前後安い土地と建物になります。

 また、売却を確実(早く)するために、200万の値下げを主に土地で行います。
 そして、建築条件付は通常の相場よりも安く売り出され、良い土地はみな建
 築条件付となってしまいます。

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 第32号:不動産フォーラム21より。
 第33号:新型住宅ローン。

 詳細は → http://www.preseek.jp/letter.htm

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ディアに取り上げられています「住まいと保険と資産管理(HIA)」のメールマ
ガジン(保険・住宅ローン)も併せてお送りしております。

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【あとがき】

 風邪を引いてしまいました!一昨日が咳で、昨日が鼻水、今日は咽です。
 熱が出ていないことだけが幸いで、仕事には出ております。ここ数週間、
 休みを取っていないことが原因なのでしょうか。もし、そういうことなら、
 私も年を取ったってことかもしれません。皆様の中には、私以上に過酷な
 労働をされていて、まだ甘いよと言われてしまうかもしれませんね。くれ
 ぐれもお体にはお気をつけ下さい。

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【発行責任者】

 柴田 誠(不動産コンサルティング技能登録、ファイナンシャルプランナー)
 ・昭和44年1月25日生まれ A型 船橋市立小室中→千葉県立八千代高
 ・船橋市小室町にて、男の子二人と妻・母の五人暮らし
 ・千葉県内で34年の生活と13年の不動産営業から地域情報に精通し、ファイ
  ナンシャルプランナー業務から住宅ローンに強い不動産コンサルタント。
  セミナー・小冊子などによる初めての不動産購入者へのアドバイスに注力
  して、不動産購入のサポートを中心に携わっています。 

 業務日誌をブログにて公開しております。http://blog.preseek.net/

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 株式会社プレシーク 千葉県知事(5)第10682号 
 〒277-0053 千葉県柏市酒井根5-2-1 TEL 04-7176-1611
 ・旭化成不動産情報ネットワーク(へーベルハウス)会員
 ・MRD全国不動産情報(ミサワホーム)会員

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