金利と不動産価格

 不動産購入応援サイト「プレシーク」 -- http://www.preseek.jp/ --

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         ◆□◆初めてでも失敗しない不動産の買い方◆□◆
      
          第27号 平成17年9月17日   発行 株式会社プレシーク 

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 このメールマガジンは、不動産取引の知識を分かりやすくお伝えして、
 不動産購入をどのように進めていくのか、お伝えしております。
 ご質問などがございましたら、お気軽にお尋ね下さい。

 1484人の読者のみなさま、こんにちは。
 不動産購入応援サイト管理人の 柴田 誠 です。
 ご購読を頂きまして、ありがとうございます。

 先日の総選挙は自民党の圧勝で終わりました。選挙が終わった途端に、
  所得税増税(定率減税の廃止は、減税を止めるだけで増税ではないと
  言っていますが)、消費税増税の話が出てきましたが、
 これだけ財政状況が悪いと仕方ないのかもしれません。

 惜しむらくは、候補者(政党)もマスコミも、選挙前にこの話題を
 もっと取り上げて欲しかったですね。

 自民党に白紙委任状を出してしまい、これだけの数をもっていると
 任期まで解散しないでしょうから、これからの4年間でどうなるか
 見守りながら、住まいについて考えていきたいと思います。

 そこで、財政が圧迫したまま進むとこれからどうなるか。
 まずは、日本経済新聞に掲載されましたコラムをご紹介します。

 ≪日本経済新聞 コラム「大機小機」より≫ 概要

 ・財政が悪化の一途をたどる中でも、国債金利は低い水準に維持されて
  きたが、これは日銀の量的緩和策の一環である国債の貨幣化(長期
  国債の借入)の影響であり、これがいつまで続くかは分からない。

  例え、このまま続いたとしても国債残高が増加しつづければ、
  いずれ国債金利の暴騰は避けられまい。

 ・財政再建には早くても10年は必要。その間、公共事業費や人件費を
  抑制し、増税も避けて通れない。日本の財政は戦時にしか見られない
  水準まで悪化しており、敗戦の後始末と同程度の危機意識が必要。

  財政再建への道ははるかに遠い。

 このコラムのままで進むと、金利の上昇と財政破綻による経済破綻
 (雇用、老後)が起こり、住まい(生活)にも大変なことが起こります。

 やはり、いづれか訪れる金利上昇に備えて、長期安定のタイプを選択したり、
 残高を減らしたり、貯金を増やすことが必要かもしれません。

 これから住まいを探す場合でも、これからの生活をしっかり考えてからの
 購入が大事です。

 しっかりと考える前に、購入することだけは避けたいものです。

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【読者の方からの質問・相談紹介】

[質問]

 この度、初めて土地を購入することになりました。
 明日、不動産屋と司法書士の所へ行って手続きをします。
 その際、登記簿は直ぐに頂けないと聞きました。
 土地購入(代金支払い)と引き換えに登記簿は
 頂けるものではないのですか?

 土地購入の勉強不足でとても不安になっています。
 御教示の程お願い致します。

 [回答]

 不動産の取引をする際、所有権移転の登記を始め、
 各種登記がございますが、どの登記の場合でも、
 法務局内の作業が完了するのに、早くて1週間から
 長くて1ヶ月ほどかかります。

 「権利証」の正式な名称は「登記済証」と言います。
 その名の通りで、登記が済んだことを証する書類です。
 そのため、登記が完了するまでは、権利証は出来ません。

 もし、権利証を取引の時点で作成済みにするには、
 売主がお金の受領を待たずに、不動産の権利を
 手放す必要がございます。この場合、同時履行の原則から
 外れること、売主がお金を貰わずに、不動産を手放す
 リスクから不公平になります。

 取引時に、司法書士(不動産登記の専門家)が書類を
 確認し登記が問題なく出来ることを確かめた上で、
 買主は代金を支払います。この場合、金銭の支払いと
 不動産を渡すことが同時になり、同時履行が守られます。
 この場合、売主買主のリスクは同じです。
 というのも、登記を申請すると、登記中となり
 その間は、一切の登記(閲覧や謄本確認でさえ)は
 受け付けられません。(所有権移転登記が完了するまで)
 このことから、権利証を売主より受領し、
 登記を持ち込めば大丈夫です

 その他の不動産QAは http://www.preseek.jp/main/qa.html

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【金利と不動産価格】

 私は難しい経済の話を理解できません。不動産コンサルティングや
 ファイナンシャルプランナーの試験の時に習ったような気はするの
 ですが、ほとんど忘れてしまいました。

 なので、難しい経済理論で金利動向と不動産価格への影響を話すことは
 出来ません。しかし、不動産市場の現場にいて、
 肌で感じることは出来ます。それを少しお話してみます。

 基本的には、低金利の時は不動産価格は上がり、高金利の時は下がります。
 それはなぜでしょうか。

 低金利の時:資金の調達を低金利で出来ることにより、
       購入意欲と資金力が上がるので、不動産価格も上昇する。

 高金利の時:低金利の時とは逆に、資金力低下により、不動産価格は下がる。

 これを収益還元(利回り、不動産投資)で考えてみると

 低金利の時:他の金融商品の利回りが低いため、不動産に対する期待利回りも
       下がり、多少不動産価格が高くても利回りが確保できる。

 高金利の時:低金利の時とは逆に、期待利回りが上がり、
       不動産価格を下げないと、利回りが確保できない。

 実需(自宅用)でも不動産投資でも、上記の資金力と利回り、購入意欲は
 総合して同じ方向を向いております。

 今後、金利が上昇すると不動産価格は下落傾向になるでしょう。

 今、住宅業界では、低金利をうたい文句に「購入するのは、今!」と
 営業しておりますが、高金利になったらなったで、その分不動産価格は
 下落しますから、低金利を理由に購入することはないと思います。

 購入するかしないかは、社会や周りに影響されるのではなく、
 自分達の生活や状況などを考えて、ベストな購入時期を考えてみて下さい。
 それが今なら、低金利で購入しやすい環境だったとなるだけです。

 追伸:売るなら低金利の今かもしれませんね。

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【あとがき】

 不動産市場も秋のシーズンに入り、
 弊社も台風並みの大忙しになっております。

 台風と言えば、先日、九州地方に大型で強い台風が上陸し、
 各地にかなりの被害を出しました。
 TVでおなじみの光景になりました
 暴風の中のリポートする画面を見ていると、
 いつもよりかなり厳しく大変な様子が伺えます。
 思わず「こりゃ、凄いな」と声が出てしまいました。

 都内でも、局地的な豪雨で、川が氾濫し、かなりの被害が出ました。
 被害が出たエリアは、利便性の良いところで、
 とても住みやすい地域ですが、住まいの購入には、
 今回のような水害のリスクも押さえておきたいですね。

 弊社がある柏周辺は下総台地になるため、海抜も5m~30mとあり、
 比較的水害の少ない地域ですが、それでも谷や窪地には水が集まることも
 ありえるので、住まいをご紹介する時もこのあたりを
 意識していきたいと思います。

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【発行責任者】

 柴田 誠(不動産コンサルティング技能登録、ファイナンシャルプランナー)
・昭和44年1月25日生まれ A型 船橋市立小室中→千葉県立八千代高
・船橋市小室町にて、男の子二人と妻・母の五人暮らし
・千葉県内で35年の生活と13年の不動産営業から地域情報に精通し、ファイ
 ナンシャルプランナー業務から住宅ローンに強い不動産コンサルタント。
 セミナー・小冊子などによる初めての不動産購入者へのアドバイスに注力
 して、不動産購入のサポートを中心に携わっています。 

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【初めてでも失敗しない不動産の買い方】 

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 発行システム  :まぐまぐ ( http://www.mag2.com/ )

 ☆物件をお探しの方だけでなく、不動産・住宅ローンの相談もお気軽に。

【発行元】
 株式会社プレシーク 千葉県知事(5)第10682号 
 〒277-0053 千葉県柏市酒井根5-2-1 TEL 04-7176-1611
 ・旭化成不動産情報ネットワーク(へーベルハウス)会員
 ・MRD全国不動産情報(ミサワホーム)会員

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