ローンの支払いと家賃の比較

 不動産購入応援サイト「プレシーク」 -- http://www.preseek.jp/ --

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         ◆□◆初めてでも失敗しない不動産の買い方◆□◆
      
          第26号 平成17年8月23日   発行 株式会社プレシーク 

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 このメールマガジンは、不動産取引の知識を分かりやすくお伝えして、
 不動産購入をどのように進めていくのか、お伝えしております。
 ご質問などがございましたら、お気軽にお尋ね下さい。

 1478人の読者のみなさま、こんにちは。
 不動産購入応援サイト管理人の 柴田 誠 です。
 ご購読を頂きまして、ありがとうございます。

 高校野球の銚子商業は、初戦は突破したものの、二戦目で敗れてしまいました。
 総体サッカーの市立船橋と同様に、敗れたのは鹿児島県代表でした。
 去年の高校サッカー選手権でも、決勝で敗れたのは鹿児島県代表です。
 どうもここ数年、鹿児島県代表を苦手としているような。
 今年の冬以降、改めて巻き返しに期待です。
  
 さて、お盆休みも終わり、不動産市場は秋のシーズンを迎えました。
 私も先週末より急に忙しくなってきています。
 シーズン期は不動産の動きが早くなりますので、
 気になる物件が出てきましたら、すぐ行動して下さい。

 しかし、慌てて結論を出してというわけではないですよ。

 住まいを購入するにあたり、確認する点もたくさんございますので、
 成功するためにも、予めしっかりと準備することをお勧めします。

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 詳しくは、http://www.preseek.jp/main/book.html

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【読者の方からの質問・相談紹介】

[質問]

 重要事項説明書に、上下水道が敷地内に敷かれていることに
 なっており、図まで描いてあるのですが、管がありません。
 不動産業者に、話が違う旨伝えているが、釈然としません。
 こんなことが、許されるのでしょうか?
 こちらは、どのように対応したら良いですか?

 [回答]

 重要事項説明書に、敷地内へ上下水道が引き込まれていると
 記載されているにも関わらず、前面道路の埋設管しかないのは、
 明らかに重要事項説明の違反であり、不動産業者に
 言い訳の余地はないと思われます。

 対応としては、まず不動産業者へ責任の追及をし、
 満足した対応をしてくれない場合は、
 監督する県庁や重要事項説明で説明のあった所属協会に
 苦情を申し立てるとよろしいと思います。

 故意か過失か、悪意があったかどうかは分かりませんが、
 重要事項説明違反であるのは間違いなさそうなので、
 このままで終わることはないと思います。

 どういう対応(責任)になるかまでは判断がつきませんが、
 それなりの結果は求められると思います。 

 その他の不動産QAは http://www.preseek.jp/main/qa.html

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【ローンの支払いと家賃の比較】

 不動産会社の営業トークに「家賃は何にも残らないけど、ローンの
 支払いは家が資産として残る」という典型的なものがあります。
 そして、「ローンの支払いは家賃よりも安い」という次の矢を放ちます。

 このトークについて、少し検証してみましょう。

 まず、家賃には、ほとんどの諸経費が含まれておりますが、
 ローンの支払いの場合、この他にマンションなら管理費、
 一戸建てと共通して、維持費、固定資産税などがあります。

 さらに、ボーナス払いがあれば月の支払いにならし、入居当時の
 諸経費の差額や自己資金も月の返済に加えなければなりません。

 ここまでを計算しなおしてみると、家賃よりも支払いが安いとは
 ならないケースがほとんどです。もし、仮に家賃よりも負担が
 少ない場合は、おそらく何かの条件を犠牲にしています。

 さらに負担の多い少ない以外で考えたいのが、支払いが出来なくなった
 場合や住まいが生活に合わなくなった場合のこと。

 もし、支払いが厳しくなった場合、賃貸なら安い家賃のところへ
 住み替えればいいが、売却してもローン残高が上回る時、
 行き詰ってしまう。

 ここで、先日のご相談をご紹介します。

[相談内容]

 現在、マンション購入を考えております。

 1つは、都心の駅から近いところに50㎡くらいの物件を購入し
 将来的には投資用として購入する。子供ができ成長したら
 (10年後を考えています)購入した物件を貸し、家賃収入を
 ローンにあて、残りを家賃へまわす。

 2つは、はじめから都下にファミリータイプのマンションを購入する。
 双方の仕事が忙しいため、希望としては1で現在3500万(30年ローン)
 検討中のマンションがありますが、投資用を主として購入することは
 どうなのかということです。

 2人とも実家が持ち家で長男長女なので将来どうなるかはまだ
 わからない状況です。
 あと3年くらいは共働で繰り上げ返済等も考えています。

[回答]

 まず、ご生活スタイルからですが、共働きでかつ忙しいとのことですので、
 都心の駅から近く、お勤め先へのアクセスを重視することにより、
 時間と疲労の面から効果があると考えられます。

 このことから、購入するしないは別としまして、上記のような利便性を
 重視したマンションに居をかまえる方がよろしいのではないでしょうか。

 都下にファミリータイプのマンションを購入するなら、
 賃貸でも都心にお住まいになった方がよろしいかと思います。

 特に、お二人ともご実家が持ち家で、先行き不透明な部分が
 あるとのことですので、なおさらだと思います。

 マンションの資産価値から考えますと、利便性を重視した考え方は
 これからの主流になりつつありますので、都心の駅から近い物件の方が
 資産価値は維持されやすいと思われます。

 ※価格が維持されるのではなく、下がる率が緩やかという比較で。

 このことからも都下のマンションの選択肢はないと思われます。

 また、お尋ねの投資物件についての考え方ですが、都心の駅から
 近い利便性の良いマンションなら、入居者は見つかりやすいと思われます。
 全く無いわけではないですが、空室リスクは少ないかもしれません。

 しかし、ローンが残ったまま、賃貸(不動産投資)にするのは、
 空室リスク、賃料と維持管理費リスク、次の住宅に対する足かせなどが
 ありますから、10年後の賃貸に出す時期までに、かなりの返済をし
 出来れば残高ゼロ、もしくは、かなり少ない残高にしたいところです。

 繰上返済も、残高ゼロの計算が立ちそうなら、期間短縮で行い、
 残高が残りそうなら、上記リスクから、期間短縮と返済額軽減の
 併用をすることが望ましいと思います。

 マンションを今買わなければならない理由は、市場性からはありません。
 (今買わないと価格が上昇し買えなくなるなど)

 あとは今どういう住まいに住みたいのか、クオリティなどから、
 購入するのがベストなのか、賃貸でも可能なのかの見極めでしょうか。

 家賃が勿体無いとの考え方もありますが、購入した場合と
 賃貸の場合の損得は、そんなに差はないと思います。

 [ここまで]

 もし、住まいを購入するなら、現状や市場(家賃)との比較ではなく、
 購入した後の生活や住まいを考えていくべきです。

 資産価値や損得ではありません。

 家賃よりも安いからという安直な動機だけは止めてください。
 購入した住まいで得られる満足感、安心できる支払い、
 これからの人生の住まいなどが購入するかしないかの見極めポイントです。
 
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【サイト更新情報】

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 ・再開発マジック
 ・リゾート会員権
 ・2005年路線価         他

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 ・子供と一緒にイクスピアリで楽しめる?!
 ・子供の集中力には床暖房・・・?     他

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【あとがき】

 連日TVでは、解散総選挙の話題が報道されています。
 年金、少子高齢化、財政、税金などなど、たくさんの課題があるなか、
 今まで、ちょっと温容で無関心だった国民が、今回の過熱する報道で
 政治に関心が出てくることを期待します。

 去年は、台風などの水害が多かったですが、今年は地震が多いですね。
 千葉に始まり、宮城、新潟と立て続けです。
 幸い大きな被害が出ていませんが、いつ大きな地震が来るか。
 しっかり備えておきましょう。

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【発行責任者】

 柴田 誠(不動産コンサルティング技能登録、ファイナンシャルプランナー)
・昭和44年1月25日生まれ A型 船橋市立小室中→千葉県立八千代高
・船橋市小室町にて、男の子二人と妻・母の五人暮らし
・千葉県内で35年の生活と13年の不動産営業から地域情報に精通し、ファイ
 ナンシャルプランナー業務から住宅ローンに強い不動産コンサルタント。
 セミナー・小冊子などによる初めての不動産購入者へのアドバイスに注力
 して、不動産購入のサポートを中心に携わっています。 

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【発行元】
 株式会社プレシーク 千葉県知事(5)第10682号 
 〒277-0053 千葉県柏市酒井根5-2-1 TEL 04-7176-1611
 ・旭化成不動産情報ネットワーク(へーベルハウス)会員
 ・MRD全国不動産情報(ミサワホーム)会員

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