購入後の価値や評価を考えて

 不動産購入応援サイト「プレシーク」 -- http://www.preseek.jp/ --

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         ◆□◆初めてでも失敗しない不動産の買い方◆□◆
      
          第25号 平成17年7月21日   発行 株式会社プレシーク 

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 このメールマガジンは、不動産取引の知識を分かりやすくお伝えして、
 不動産購入をどのように進めていくのか、お伝えしております。
 ご質問などがございましたら、お気軽にお尋ね下さい。

 1462人の読者のみなさま、こんにちは。
 不動産購入応援サイト管理人の 柴田 誠 です。
 ご購読を頂きまして、ありがとうございます。

 関東は梅雨明けをし夏本番で、暑い日が続いてますが、いかがですか。
 各地方で高校野球の予選が行われています。
 千葉も今日でベスト8が出揃い、あと3日で、代表も決定です。

 千葉の予選は、Aシードが全て敗退し、混戦模様になってきました。
 銚子商、拓大紅陵、市立船橋などと残っておりますが、
 どこが代表になるか分かりません。千葉テレビの夜のダイジェストと
 試合結果を見ていると、銚子商が一番甲子園に近いかも、古豪復活です。

 また、今夏、高校総体が千葉県内各地で行われます。
 関東プリンスリーグを見ていると、今年のサッカー千葉代表は厳しそう。
 開催地枠で3校出場しますので、来期のシード枠4強に1校は残って
 欲しいものです。
  
 また今週末も暑くなりそうです。しかし、かなりの数の予定が入って
 おります。みなさまも暑さにバテないように、頑張って下さい。

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【読者の方からの質問・相談紹介】

[質問]質問が多かったので、一覧でご案内します。

 ・抵当物件について      ・昔、田んぼの土地
 ・ボーナス返済        ・契約前の調査と不動産会社の役割
 ・値引き交渉         ・繰り上げ返済のタイミング
 ・隣地境界          ・契約前の条件変更
 ・近隣商業と第一種住居    ・仲介業者の変更

 各質問の回答とその他のQAは http://www.preseek.jp/main/qa.html

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【購入後の価値や評価を考えて】

 ◇これからの中古住宅流通市場

 日本の中古住宅の市場は、欧米と比べて極端に少ないと言われています。
 本来なら、家族状況やライフスタイルの変化に合わせて、住み替えて
 いければ良いものの、中古住宅市場が未熟なため、資産形成にもならず、
 住み替えようにも思うような価格で売れないことなどから、
 不動産の購入は一生に一度のようになってしまいます。

 それではなぜ、中古住宅市場が発達しないのか、私なりに考えてみました。

 理由1:建物そのものの質が悪く、短い期間で住めなくなる。

 理由2:まだ日本の住宅事情が発展途上で、
     時間が経過すると未熟な住宅になってしまう。

 理由3:新しいもの好きの日本人の気質が、ある程度以上の
     築年数経過で価値を評価しなくなる。

 理由4:バブルを経験したことで、土地偏重の意識になり、
     建物を軽視するようになった。

 理由5:国の政策が、新築住宅促進に力を入れ、建て替えを
     推進しており、中古住宅流通を阻害している。

 これらのような理由により、中古住宅の流通がなかなか発展してこな
 かったと私は思っております。しかし、建物の耐久性も上がり(1)、
 住宅事情も良くなり(2)、リサイクルの意識も出て(3)、バブルの
 痛手で土地への偏重もなくなり(4)、政策も中古住宅流通促進へと
 変わりつつ(5)あり、これからは中古住宅がより活発になってくると
 期待しております。

 また、中古住宅が流通する背景には、利便性への追求という背景があります。
 利便性の良い地域には、これから新規の宅地供給が少ないと思われ、そのよ
 うな地域に暮らしたい人は、中古住宅を視野に入れてくると思われるからです。

 中古住宅の市場が整備されてくるということは、今までの土地重視の不動産
 市場から、土地と建物をそれぞれ評価する不動産市場になってくるというこ
 とです。

 中古住宅市場が発達したとしても、劣悪な建物や可変性が無く融通が利かない
 建物では評価されず、今までの市場と変わらない評価しか得られません。

 中古住宅市場で一定の評価(資産価値)を持つ住まいを購入したい人は、
 これらのことを考慮していくといいのではないでしょうか。

 ◇中古住宅購入にあたって

 [質問]

 築28年の中古住宅の購入をを考えています。
 売主に『新耐震基準を満たすことの証明書』を出して欲しいと言ったら
 お金が掛かるのでイヤだと断れました。

 今年の4月から中古住宅税制特例措置が施行されたようですが・・・・
 もしこの証明が出ないで購入した場合、どの様なデメリットが有りますか?

 税金の事以外でもいいです。将来の増築・リフォーム・建替え等に
 関わってくる事でもいいので教えて下さい。

 [回答]

 新耐震基準に満たすことが証明できないことによる、デメリットについて
 ですが、税金の優遇措置が取れないことはご理解されているようですので、
 その他のことについて、私見ながらお答えします。

 まず、現実の問題として、購入後居住されるのですから、安心して暮らせるか
 どうか、心理的なデメリットはあり、また、いざという時、被害の程度が
 変わることのデメリットはあると思います。

 安心と被害の2点で、基準の有無は変わります。

 ※物件の状況が分からないので、何とも言えませんが、費用がどうこうの前に、
  築28年の建物で、新耐震基準をクリアされているのでしょうか?
  素朴な疑問です。(新耐震基準の適用は、もう少し後だったと思います)

 この問題をクリアするために、耐震の診断を購入者でしていく必要があり、
 調査費用と耐震補強費用が発生します。

 将来の可能性として、増改築、リフォーム、建て替えとの記載であり、
 売却の言葉がございませんでした。

 売却をする場合、基準を満たしているかどうかは、築年数がかなり経過して
 いることから、それなりの重みを持つことが予想され、
 価格に影響を与えると思われます。

 しかし、築28年の中古住宅を購入した後、居住し売却する時は、さらに
 築年数を経過することになり、その時は、建物の評価が出ないこともあります。
 建物の評価が出ないのであれば、土地だけの評価になり、建物がどうで
 あっても、大きく左右はされないかもしれません。

 増改築(リフォーム)の場合、その際に、耐震性能向上のための費用が
 発生することが予想されます。もともと、かなりの性能があれば少なく済み、
 新耐震基準が証明されるか否かではなく、そもそもの建物がどうかという
 問題ですが。

 建て替えの場合、現在の建物は解体してしまうわけで、次の建物や土地に
 なんら影響は与えないと思います。(メリットもないですが)

 今回、新耐震基準の適合の有無が分からないままの購入になるのかと思い
 ますが、今回の購入価格に、建物評価がどの程度反映されているのでしょうか。

 もし、建物が古く評価も出ていないようでしたら、
 土地代金と割り切ることも出来るかもしれません。

 しかし、建物がしっかりしている(耐震性)ことが売りである程度建物評価が
 価格に反映されているのであれば、価格交渉などで割り切れるだけの価格に
 されることをお薦めします。

 また、中古住宅でしばらく居住されることをお望みでしたら、
 他のもう少ししっかりした物件に切り替えることも方法です。

 抽象的で一般的なことですので、状況や市場などを考慮しないお答えに
 なったことをご容赦下さい。行き着くところ、やはり金銭的なメリット
 デメリットになるかと思います。

 ◆ここまで-------------

 この質問と回答は購入者側から見ておりますが、売却する立場から見ると、
 今後、中古住宅として評価されるためには、建物のクオリティが大事という
 ことです。

 これから購入する方は、しっかりと評価されるような建物にすることを
 お薦めします。
 
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【あとがき】

 学校が夏休みに入り、子供たちが、この暑い中、外で元気に遊ぶ姿を見て、
 昔懐かしく思ってしまうのは、年を取った証拠なのでしょうか。
 あ~出来れば、あの日に帰りたい。。

 うちの子供二人は、立て続けに風邪(マイコプラズマ肺炎?)になって
 しまいました。うちの子供だけではないのかもしれませんが、
 自分の子供時代に比べて、体調を崩しやすくなったように感じます。

 大きく社会的な流れのような気がします。これからの社会では、
 どんどん病気が増えて、蔓延していくのでしょうか。
 少子高齢化とも合わせて、社会医療費の不安も深刻です。 

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【発行責任者】

 柴田 誠(不動産コンサルティング技能登録、ファイナンシャルプランナー)
・昭和44年1月25日生まれ A型 船橋市立小室中→千葉県立八千代高
・船橋市小室町にて、男の子二人と妻・母の五人暮らし
・千葉県内で35年の生活と13年の不動産営業から地域情報に精通し、ファイ
 ナンシャルプランナー業務から住宅ローンに強い不動産コンサルタント。
 セミナー・小冊子などによる初めての不動産購入者へのアドバイスに注力
 して、不動産購入のサポートを中心に携わっています。 

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【発行元】
 株式会社プレシーク 千葉県知事(5)第10682号 
 〒277-0053 千葉県柏市酒井根5-2-1 TEL 04-7176-1611
 ・旭化成不動産情報ネットワーク(へーベルハウス)会員
 ・MRD全国不動産情報(ミサワホーム)会員

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