物件選びよりも大切なこと

 不動産購入応援サイト「プレシーク」 -- http://www.preseek.jp/ --

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         ◆□◆初めてでも失敗しない不動産の買い方◆□◆
      
               第24号 平成17年6月25日   発行 株式会社プレシーク 

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 このメールマガジンは、不動産取引の知識を分かりやすくお伝えして、
 不動産購入をどのように進めていくのか、お伝えしております。
 ご質問などがございましたら、お気軽にお尋ね下さい。

 1447人の読者のみなさま、こんにちは。
 不動産購入応援サイト管理人の 柴田 誠 です。
 ご購読を頂きまして、ありがとうございます。

 ここ数日、暑い日が続いて、ちょっとバテちゃいますね。
 不動産業界は、市場の流れが天候に左右されることも多いので、
 常に、天気・気温などを気にしています。

 お客様の動きは、寒さよりも暑さに影響されます。
 蒸し暑い日に、住まい探しの気力が出ないのでしょうね。
 ここ数年は、6月が暑くなる傾向があり、
 そのため、6月はちょっと暇になることがあります。

 今日もまさにそうで、メールも電話も問い合わせが少なく、
 溜まっていた仕事が片付きました。

 また明日も暑くなりそうです。しかし、明日は、かなりの数の予定が入って、
 お断りせざるおえない状況になってしまいました。

 みなさまも暑さにバテないように、頑張って下さい。

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【読者の方からの質問・相談紹介】

[質問]

 私は買主ですが、良い物件を不動産業者に探してもらおうと考えています。
 媒介契約を交わさずに良い物件を見つけてもらい、契約をしたとします。
 
 この場合、不動産業者へ必ず仲介手数料を支払わなければならないので
 しょうか。※ポイントは媒介契約は交わしません。

[回答]

 不動産会社にどの程度の仲介業務を依存するか分かりませんが、
 「情報の提供」「売買契約の締結」などをしてもらい、仲介手数料を
 払わないというのは、ちょっと都合が良すぎるのではないでしょうか?

 当サイトで、仲介手数料に関しての質問は非常に多くございますが、
 不動産会社に問題があったり、解約の場合など、何かの事情が
 あってのことです。

 今回のご質問では、特段とそういうことがなく、サービス・業務の
 提供を受け、その対価を支払わないというのは、働いたにも関わらず
 給与を払わないと同じ発想で、受け入れることはできません。

 逆の立場になった場合、どうお感じになられますか?
 働いたにも関わらず、労働契約を書面で交わさなかったから、
 給与は払わないよって。

 確かに「媒介契約の締結」は仲介手数料受領するための項目になりますが、
 その形態など具体的な手続き、判断基準について、お調べもする気も
 お答えもする気もありませんので、ご了承下さい。

 なお、不動産会社にとって、媒介行為の際の仲介手数料というのは唯一の
 収入源ですので、抜かりなくすると思います。これはどの商売でも同じです。

 契約自体は「口約束」でも成立するのは民法でも定められており、
 相手から履行の提供をされ、それを受けたら、契約自体が存在することを
 自ら証明することにもなると思われます。

 もし、ご実行されるのなら、裁判までいく覚悟が必要で、
 それも負ける要素も十分あると思います。

 また、情報化の時代ですから、売主が直接販売している物件も
 多数あり、その情報も広範囲に出ていますので、
 直接の取引をされてはいかがでしょうか。

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【物件選びより大切なこと】

 ブランドもののスーツを着込み、会社の肩書きに物を言わせ、
 高慢な態度で、不動産のプロだからと強引に説き伏せて、
 契約に結びつける。

 担当者の頭の中は、お客さんにとって・・が良いかなではなく、
 契約するためには・・をすればいいかなと、
 契約をするにはどうすればいいかという
 考えがベースになります。
 こんな担当者に当たったら、目も当てられませんね。

 実は、住まい探しで一番大切なことは物件選びではなく担当者選びなのです。

 まったくの任せっきりでは駄目ですけど、
 全てを自分だけで完結することはできないので、
 最終的には信頼して頼まないと進まないですからね。

 依頼する担当者が信用できなかったら、必ず問題が起こり、
 後味の悪い結果になってしまいます。

 では、信頼できる担当者をどう選べばいいのでしょうか。

 ちまたに出ている本では、いろいろ見極め方を書いてありますが、
 私は「直感を信じる」のが一番良いと思っています。

 なんか相性が悪いなって感じがあれば、その直感は正しいことが多い。
 Aという担当者はAさんにとっては良いけど、Bさんには良くない、
 この逆パターンもあります。

 自分たちにとって「一番良い担当者選び」、これさえ出来れば、
 住まい探しは成功したも同然です。

 ◆ひどい担当者にあたってしまった方より

 2005年の1月に完成した一戸建てを購入しようと見に行ったのですが、
 24時間換気システムがついていなく、不動産屋さんに
 「2003年の7月からは建築基準法が改正されて、24時間換気システムは
 義務化されてるはずですが?」と聞いたら、

 「たしかに2003年の7月からそうでしたが、半年前に、また法が変更になり、
 24時間換気システムは除外になり、つけなくてもよくなりました。
 その為、この物件はきちんと完成後、検査済み証も受けている。
 もしつけないといけないのなら、下りないはずでしょう。
 今建設中の他物件でもうちはつけてませんよ。」と言われました。

 本当に半年前に制度が変わって付けなくてもよくなったのでしょうか?
 なんだか騙されているみたいに思えてなりません。

 [回答]

 私は建築の専門家※ではございませんので、詳細の難しい部分は
 分かりませんが、一般的な事柄として、建物に換気能力を持たせるよう
 設備をつけることが義務化されたことまでしか分かりません。

 24時間換気と言っても、機械式の仰々しい設備をつけることが
 義務化されている訳ではなく、理論値として、法律で定められた数値を
 クリアすれば良いものですので、「これが24時間換気システムです」と
 強く言い切れるような設備がついてなくても、建築は可能かもしれません。

 今回のポイントとして、

 ・半年前にまた法律改正されたという話は聞いてません。
  (私が知らないだけかもしれませんが、ネットでざっと確認して
   みてもそのような内容はどこにもありませんでした)

 また、法律を時代に逆行するような改正をするとは考えづらいです。

 ・建築確認、検査済みの取得
  上記のように特段と大掛かりな設備を付けなくても、数値が
  クリアすれば、建築確認は下り、検査済み証も出るかもしれません。

 これは、24時間換気が必要ないということではなく、その他の
 換気設備で必要な数値はクリアしているということではないでしょうか。

 法律改正の点と24時間換気が必要なく、他の施工建物にも同様に
 対応してないという言葉は、ちょっと怪しいです。

 確認通知書をご確認されたのか分かりませんが、もしかしたら、
 確認通知書には換気について何かしらの対処がしてあり、
 基準値をクリアしているのかもしれません。

 それを営業の方が知らず、その場の繕いで、
 適当に話をされた可能性もございます。

 内容がどうかは別としても、建築確認が下り、検査済み証も
 下りているのなら、法律違反はないと言えます。

 あとは、書面上は問題ないものの、実際の現場で申請された内容と
 違う建物になっているのかもしれません。

 建築確認と検査済み証の交付先へ確認してみるのが
 一番確実かと思われます。その際は、どの段階の現場で
 検査されたか確認してみて下さい。

 ここまで-------------

  この例でお知らせしたいのは、24時間換気がうんぬんではなく、
 契約に結びつけるために、知識もないのに確認もせず、その場で
 適当に繕って、丸め込んでしまおうという営業が相変わらず
 多く存在していることを認識して下さいということです。

 この物件は、もしかしたら問題ないのかも知れませんが、
 やはり納得できるように説明できない営業の方が担当になると
 良い住まいに巡り会うことは出来ません。
 
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【サイト更新情報】

 [不動産購入応援ブログ] http://blogs.yahoo.co.jp/preseek_shibata

 ・車の屋根にニワトリが仁王立ち!
 ・これから5年・地価は半値になる
 ・不動産でハッピーリッチになる方法      他

 [住宅ローンとお金の情報サイト] http://preseek.cocolog-nifty.com/loan/

 ・キャンペーンの選び方
 ・金利タイプの選び方
 ・警告!2008年破綻する家計・生き残る家計     他

 [柏・松戸・市川のくらし生活情報サイト] http://blog.preseek.net/

 ・かえるのアパート
 ・我が家のヘリテージ嬢です。
 ・ボーネルンドの知育玩具       他

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【あとがき】

 もうすぐ6月も終わろうとしています。早いもので今年も半分終わって
 しまいました。今年の上半期、社会ではいろいろな出来事がありました。

 ライブドア騒動、JR西日本列車事故、若貴騒動?、W杯出場決定など。
 いろいろありすぎて、すぐに全部思い出せません。

 私個人としては、そんなに大きな出来事はありませんでしたが、
 しいてあげるとすれば、ブログを始めたことでしょうか。

 みなさまにとっては何が一番大きな出来事でしたか?
 もう住まいを買った方もこれから買う方も、今年一番の出来事が、
 良い住まいを購入したとなるといいですね。

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【発行責任者】

 柴田 誠(不動産コンサルティング技能登録、ファイナンシャルプランナー)
・昭和44年1月25日生まれ A型 船橋市立小室中→千葉県立八千代高
・船橋市小室町にて、男の子二人と妻・母の五人暮らし
・千葉県内で35年の生活と13年の不動産営業から地域情報に精通し、ファイ
 ナンシャルプランナー業務から住宅ローンに強い不動産コンサルタント。
 セミナー・小冊子などによる初めての不動産購入者へのアドバイスに注力
 して、不動産購入のサポートを中心に携わっています。 

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【初めてでも失敗しない不動産の買い方】 

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 発行システム  :まぐまぐ ( http://www.mag2.com/ )

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【発行元】
 株式会社プレシーク 千葉県知事(5)第10682号 
 〒277-0053 千葉県柏市酒井根5-2-1 TEL 04-7176-1611
 ・旭化成不動産情報ネットワーク(へーベルハウス)会員
 ・MRD全国不動産情報(ミサワホーム)会員

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