20年後にマンションは売れるのか

 不動産購入応援サイト「プレシーク」 -- http://www.preseek.jp/ --

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         ◆□◆初めてでも失敗しない不動産の買い方◆□◆
      
               第23号 平成17年6月2日   発行 株式会社プレシーク 

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 このメールマガジンは、不動産取引の知識を分かりやすくお伝えして、
 不動産購入をどのように進めていくのか、お伝えしております。
 ご質問などがございましたら、お気軽にお尋ね下さい。

 1421人の読者のみなさま、こんにちは。
 不動産購入応援サイト管理人の 柴田 誠 です。
 ご購読を頂きまして、ありがとうございます。

 一昨日は、新宿のセンチュリーハイアットで、旭化成不動産情報
 ネットワークの総会・セミナー・懇親会があり、その後も、なかなか
 会えない他地区(主に神奈川)の会員と懇親会・懇親会・・と続き、
 一度会社に寄って、帰宅したのは夜の2時を過ぎていました。

 そして、昨日は水曜日でお休みしたのですが、私の場合、
 休日でも朝7時~8時頃には起きてしまいます。よく、休みの日は
 昼まで寝てたとか、一日寝てるとか聞くときもあるのですが、
 休日の起床時間は何時ごろの人が一番多いのですかね。
 私は貧乏性のため、もったいないような気がして。。

 普段の休日では、日中なんだかんだと動いているのですが、
 昨日はさすがに少しお昼寝してしまいました。
 今年36歳、ちょっと疲れが溜まりやすくなっています。

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 詳しくは、http://www.preseek.jp/main/book.html

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【読者の方からの質問・相談紹介】

[質問]

 住宅ローンを組んで家を買うときは決済・引渡しは必ず借りた金融機関で
 するものなのでしょうか?

[回答]

 通常、住宅ローンを使い購入する場合、借りる金融機関で行うのが原則です。

 これは、買主側の代金の支払いと売主側の所有権移転書類の受け渡しを
 同時に履行するためです。

 金融機関以外で行う場合、それぞれの履行に時間差が生まれてしまいます。

 例)

 先に代金を支払った後、別の場所で所有権移転手続きをすると
 代金支払いが先になってしまい、買主にリスクが発生します。

 逆の場合は、売主にリスクが発生します。

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【20年後にマンションは売れるのか?】

 先日、「20年後に田舎へ戻る予定で、それまでの住まいとして、
 マンションを購入しようと思っている」という相談を受けました。

 その方は、20年後にマンションの市場価値はどうなっているのか、
 売れるのかどうか心配で相談されたそうです。

 私の独断による推察をご紹介します。
 ちなみに当たるか外れるか分かりません。

 まず、マンションの建物そのものの価値から考えますと、
 20年程度では、まだまだ利用できると思われます。
 20年後の利用価値がどの程度の評価をされるか分かりませんが、
 現在と同等程度の評価がされれば、ある程度の価格が付き、
 売却は可能ではないでしょうか。

 また、20年後の中古マンション市場を推察してみますと、
 かなりの供給(売却)が出ていると思われ、たくさんの
 マンションとの比較・競争になるのではと思います。

 その際、マンション本来のあるべき形として、利便性と
 維持管理状況、それと同マンションの住環境などが考慮され、
 この点に競争力があれば、その分だけ価値(評価)が
 上がるのではないでしょうか。

 逆に競争力がないマンションの場合、価格を落として、
 コストの部分で競争力をつけなければ売却できないと思われ、
 売れるには売れても、価格は安くなるのではと思います。

 20年経ったら単純に資産価値(利用価値)がゼロとは
 ならないでしょうが、同じ20年経ったマンションでも、
 マンションごとに格差が出てると思います。

 もし、私が・・様と同じ立場なら、20年間の利用価値だけを
 考えて購入します。20年後に価値が残るかどうかではなく、
 20年後に価値がゼロになるようなマンション(中古)を購入し、
 20年後に少しでも値が付けば儲け物、値が付かなくても、
 処理さえ出来れば良し、もしくは賃貸に出して少しでも
 家賃が取れればよいかなという考えで購入します。

 価値が残るかなと考えて購入し、もし20年後の市場状況が
 悪くて価値が出なかったら悲しいです。

 しかし、もともと価値がゼロなら、予定通りなのでいいのかなと。

 ご購入されるマンションと同程度の利用価値があるマンションを
 賃貸で借りた場合、家賃がいくらなのか考えてみると、
 マンション購入に充てても良い金額の目安が出ます。

 例)同程度のマンションが月12万で借りれるとしたら、
   12万×12月×20年=2,880万円

 多少損得を考えましたら、2,000万円台前半で購入できれば、
 20年後に価値がなくても、元は取ったから良し、
 売却して多少の現金が入るか、賃貸して多少の家賃が入るかすれば、
 その分だけ儲けかなという感じでしょうか。

 上記計算は細かいところを抜きにして考え、家賃相場や
 マンション相場も知らないままの計算ですので、
 すぐに比較は出来ませんが、私の考え方として、
 こんな感じと掴んで頂ければと思います。

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【住宅ローン情報】

 ・三井住友銀行

 三井住友銀行の6月実行分の住宅ローン金利が、次のようになりました。
 全期間固定(新規)、10年超~15年2.55%、15年超~20年2.60%、
 20年超~35年2.68%。借り換えの場合、20年超~35年の金利が違います。
 この他に、全期間0.7%優遇、当初3年間優遇などもあります。

 ・住宅金融公庫

 住宅金融公庫は、6月3日申込分から金利を改定すると発表しました。
 基準金利は、当初10年間が現行3.05%から3.06%へ。
 11年目以降は、3.15%から3.06%へ。
 今までの10年までと11年目以降の金利を同一にし、
 段階金利から全期間固定金利へとなりました。
  
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【サイト更新情報】

 [不動産購入応援サイト] http://www.preseek.jp/

 ・不動産Q&Aを追加しました。

 QA41:不動産の情報サイトについて http://www.preseek.jp/qa/qa41.html
 QA42:土地購入時の不動産取得税 http://www.preseek.jp/qa/qa4.html#qa42
 QA43:建築条件を外す時の相場 http://www.preseek.jp/qa/qa7.html#qa43
 QA44:ローン解約時の仲介手数料 http://www.preseek.jp/qa/qa34.html#qa44
 QA45:狭小敷地の木造3階建て http://www.preseek.jp/qa/qa45.html

 その他のQ&Aはこちら http://www.preseek.jp/main/qa.html

 [不動産購入応援ブログ] http://blogs.yahoo.co.jp/preseek_shibata

 ・米住宅市場が過熱
 ・千三つ屋
 ・平成の土地改革      他

 [住宅ローンとお金の情報サイト] http://preseek.cocolog-nifty.com/loan/

 ・預金連動型住宅ローン
 ・未払い利息
 ・競馬予想         他

 [柏・松戸・市川のくらし生活情報サイト] http://blog.preseek.net/

 ・柔軟剤で、お手軽異国気分♪
 ・もんじゃ屋形船
 ・ワイルドストロベリーの実を食べました   他

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【あとがき】

 仕事が一段落して、サイトやブログをヒョコヒョコと巡回して
 見ていたら、見るサイト見るサイト、とてもよく出来ている
 サイトばかりで凹んじゃいました(T_T)

 私の仕事なんてこれに比べたら何をしているのやら、お話しも出来ません。
 どのサイト(ブログ)でも、み~んな私より文章が上手い!
 弊社スタッフで運営しているブログ http://blog.preseek.net/ 
 にさえも負けている。。なんでみんな、そんなに上手に文章書けるのかな。。

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【発行責任者】

 柴田 誠(不動産コンサルティング技能登録、ファイナンシャルプランナー)
・昭和44年1月25日生まれ A型 船橋市立小室中→千葉県立八千代高
・船橋市小室町にて、男の子二人と妻・母の五人暮らし
・千葉県内で35年の生活と13年の不動産営業から地域情報に精通し、ファイ
 ナンシャルプランナー業務から住宅ローンに強い不動産コンサルタント。
 セミナー・小冊子などによる初めての不動産購入者へのアドバイスに注力
 して、不動産購入のサポートを中心に携わっています。 

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【初めてでも失敗しない不動産の買い方】 

 購読中止・変更 :http://www.preseek.jp/
 発行システム  :まぐまぐ ( http://www.mag2.com/ )

 ☆物件をお探しの方だけでなく、不動産・住宅ローンの相談もお気軽に。

【発行元】
 株式会社プレシーク 千葉県知事(5)第10682号 
 〒277-0053 千葉県柏市酒井根5-2-1 TEL 04-7176-1611
 ・旭化成不動産情報ネットワーク(へーベルハウス)会員
 ・MRD全国不動産情報(ミサワホーム)会員

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