公示地価分析

 不動産購入応援サイト「プレシーク」 -- http://www.preseek.jp/ --

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         ◆□◆初めてでも失敗しない不動産の買い方◆□◆
      
               第21号 平成17年4月22日   発行 株式会社プレシーク 

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 このメールマガジンは、不動産取引の知識を分かりやすくお伝えして、
 不動産購入をどのように進めていくのか、お伝えしております。
 ご質問などがございましたら、お気軽にお尋ね下さい。

 1384人の読者のみなさま、こんにちは。
 不動産購入応援サイト管理人の 柴田 誠 です。
 ご購読を頂きまして、ありがとうございます。

 この度、「住宅ローンとお金の情報サイト」を立ち上げました。
 まだ開設当初ということで、情報量は不足しておりますが、
 これからどんどん増やしていきたいと思います。

 立ち上げた理由は、営業活動をしていて、お客様が一番関心のあることは、
 やっぱり住宅ローンなんだなと実感したからです。

 不動産の情報・知識の中で、さらに住宅ローンとお金に関する話題を特化
 して、より詳しく、お知らせ出来ればと思っております。

 サイト:http://preseek.cocolog-nifty.com/loan/

 ここ数日のコラム

 ・県民共済(こども型)
 ・各銀行の住宅ローンキャンペーンについて など

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【読者の方からの質問・相談紹介】

 [質問]

 実家の隣の家が売りに出されると言う話をもらったので、検討している所です。

 その地域は坪30万くらいが相場だという事で、(実家もそうです)30坪の
 隣家ですが、入り口が狭い、建物の値段はつかない程古い、間口が狭くて建て
 直しの申請が出来ないかもしれない、ということで値引きされて、最初の値段
 は680万という話だったのです。

 これは隣の人から聞いた金額だったのですが、私達が購入する場合、両家の間
 の塀を取り壊す事によって、間口が広がり、資産価値が増す、ということでい
 ろいろ話が変わって来て、最終的に不動産屋さんから来た話は950万円にな
 っていました。

 また、諸費用というのが90万(住宅ローンを使うなら110万)といわれ、
 合計380万円も値段が変わったのです。

 一応その時はきちんと説明がなされましたが、よくよく考えて本当にこれで良
 いのか、気になります。せめて、諸費用のおおまかな内訳でもわかればもう少
 し前向きに考えられるのですが、

 長くなり、恐縮ですが、アドバイスをいただければ大変助かります。本契約が
 間近なので少々焦っている所です。

 [回答]

 さて、お尋ねの件についてですが、私個人の見解では、どうかなと思いました。

 確かに現状で評価が低い土地が隣地と同一化されることにより、評価が上がる
 ことはあり、今回のケースも評価があがることは確かにその通りかと思います。

 しかし、もともと価格が低く設定された物件を購入者に利益があるからと言っ
 て吊り上げるのは、果たして正しいのかなと思いました。

 購入する側から見れば、評価が上がるので、多少高く買ってもいいのですが、
 それは購入者側の状況によって高くなるわけで、売主側の状況によって、高く
 評価されたわけではないからです。

 他に購入希望者がいて、少し高くしてでも購入するということでしたら、理解
 は出来るのですが、購入者にとって利益があるから価格を吊り上げるのは、ち
 ょっと違うと思います。

 さて、諸費用の件についてですが、建物を利用せず土地としての購入の場合、
 以下の諸費用が掛かります。(概算です)

 ・仲介手数料 37万円
 ・登記代 30万円
 ・印紙税 1万円
 ・公課清算 5万円

 ここまでが必須の諸費用です。

 その他に、建物を解体する場合は、解体費用・滅失登記代、購入後に古家のま
 ま、もしくは庭として利用の場合、不動産取得税20万円~が掛かります。

 購入後の利用用途によって、諸費用は変わります。

 [その後]

 遅い時間の問い合わせにもかかわらず、早速のお返事をありがとうございます。

 確かに、もうひとり買いたがっている人がいる、というのが現在の担当者の話
 でしたので、そのこともあって価格が釣り上げられたのだと理解できない事も
 ありません。

 また、初めての不動産購入であったため、全く分かっていなかった諸費用に関
 して、詳しく教えていただけて、とても助かりました。
 これでかなり前向きになれると思います。

 とても神経質になっていた所だったので、本当に助かりました。
 ありがとうございます。

 貴社のますますの御発展をお祈りいたします。

 感謝を込めて

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【不動産購入応援ブログのコラムより】

 公示地価分析(東洋経済より)

 週刊東洋経済4/16号に掲載されていました「検証不動産底入れ」より
 住宅地に関するポイントをご紹介します。

 ・用地取得競争の波は、都心郊外のベッドタウンへも及んでいる。
  公示地価の住宅地で上昇地点が25ヶ所と目立った千葉県市川市。
  「パワービルダー(低価格の住宅分譲会社)主導で戸建用地の
  高値買いが増えている。土地では利ざやを取らず、上物で稼ぐ
  といったパターン」と地元の不動産会社の証言。

 ・地価の二極化も一層激しくなっている。地方圏では東北、北陸、
  四国の落ち込みが目立つが、比較的都心に近い市でも2ケタの
  下落が続く。首都圏では土浦、甲府、富津、木更津など。
  名古屋圏では多治見、瀬戸、四日市など。大阪圏では姫路、阪南
  和歌山などだ。

 ・都会をよりミクロに眺めても「天国と地獄」が隣り合わせだ。
  地価上昇が顕著な東京高輪でも、「地型や向きが悪いと極端な
  安値がつくか、いつまでも売れ残っている」バブル期に比べ、
  選別色が強く、理性は保たれているようだ。

 ・今後、消費税引き上げも、駆け込み需要後の反動が懸念される。
  さらに、日本の人口が07年以降、減少に転じ、経済成長が保てないと
  なれば、地価も長期下落が現実味を増す。

 [その他のコラム]

 ・団塊ジュニアの持ち家志向 

 ・野村ホーム解散

 ・東急電鉄による中古住宅販売

 ・築年数から見た首都圏の不動産流通市場(レインズより) 

 ・担当者の人柄が大切

 ・不動産の質問を受けていて

 ・地理族

 ・「流星ワゴン」 

 ・地震対策

 各記事の内容はこちらへ http://blogs.yahoo.co.jp/preseek_shibata

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 ◇ご面談での相談は、2回目より1回に付き時間無制限で5,000円です。
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  相談場所は、柏市、松戸市、流山市、我孫子市、沼南町、白井市、
  船橋市、印西市、市川市、八千代市、野田市に限ります。
  その他のエリアの方は、メールにてご相談下さい。

 詳しくは紹介ページで http://www.preseek.jp/main/kounyuu.html

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【あとがき】

 ここ数日で立て続けにサイト(ブログ)を立ち上げました中で、
 私が直接運営するサイトとは別に 女性スタッフによる
 「くらし、生活、地域の情報サイト」も立ち上げました。

 まだ投稿数も少ないですが、私のサイトとは違い、優しく柔らかく
 親しみの持てるサイトになればと願っています。

 私のサイトは、堅くなりがちで、ちょっとつまらないですので。

 サイト:http://blog.preseek.net/

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【発行責任者】

 柴田 誠(不動産コンサルティング技能登録、ファイナンシャルプランナー)
・昭和44年1月25日生まれ A型 船橋市立小室中→千葉県立八千代高
・船橋市小室町にて、男の子二人と妻・母の五人暮らし
・千葉県内で35年の生活と13年の不動産営業から地域情報に精通し、ファイ
 ナンシャルプランナー業務から住宅ローンに強い不動産コンサルタント。
 セミナー・小冊子などによる初めての不動産購入者へのアドバイスに注力
 して、不動産購入のサポートを中心に携わっています。 

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【初めてでも失敗しない不動産の買い方】 

 購読中止・変更 :http://www.preseek.jp/
 発行システム  :まぐまぐ ( http://www.mag2.com/ )

 ☆物件をお探しの方だけでなく、不動産・住宅ローンの相談もお気軽に。

【発行元】
 株式会社プレシーク 千葉県知事(5)第10682号 
 〒277-0053 千葉県柏市酒井根5-2-1 TEL 04-7176-1611
 ・旭化成不動産情報ネットワーク(へーベルハウス)会員
 ・MRD全国不動産情報(ミサワホーム)会員

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