建物状況調査(インスペクション)徹底解説ガイド!(2017/04/25号)

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   第197号 平成29年04月25日   発行 株式会社プレシーク

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読者のみなさま。こんにちは。
不動産購入応援サイト管理人の 柴田 誠 (しばたまこと)です。
今週のニュースメールをお送りいたします。

先日、G20で渡米した麻生副総理は、
これぞ財務大臣、という発言をしていました。

麻生氏「上げやすい景気状況に」消費増税に意欲
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20170420-00050099-yom-bus_all

もし、ここで消費税を増税することになれば、
日本経済はどうなってしまうのでしょうか。

不動産市場は、増税前の駆け込みで、瞬間的に上がります。
そして、増税後は、どん底のような低迷期に入ることになります。

もし、実行されたら、と考えるならば、
今のうち、遅くても、増税が発表されたタイミングで、
不動産を売り抜けることをお勧めします。

それでは、本日の本題に入ります。

■建物状況調査(インスペクション)徹底解説ガイド!

建物状況調査(インスペクション)とは、
調査、検査、視察、査察などの意味を持ちます。

弊社では中古住宅の購入・売却に際して、
建物状況調査(インスペクション)は欠かせないものと考えます。

その理由は、建物の現在の状況や性能がわからないという事が挙げられます。

また、日本において中古住宅が流通しない大きな原因は、
既存建物を調査し評価する仕組みがなかったからです。

「中古住宅は購入代金が安くても後ほどリフォームでお金がかかる」
といって新築偏重の住宅市場となってもいました。

そもそも中古住宅は、経年劣化だけではなく、
所有者の使用状況や維持管理によって物件ごとに品質に差があります。

そこで売買の前に、住宅の劣化状況、欠陥の有無、
改修すべき箇所やその時期を建物状況調査(インスペクション)で判定していきます。

国土交通省が2013年に「既存住宅インスペクション・ガイドライン」を策定。
診断方法や診断項目など一定の基準を設けました。

これにより、事業者によって診断結果に差が出ることなく、
第三者の適正な診断が得られることになりました。

診断方法は、屋根、外壁、室内、小屋裏、床下などの
劣化状態を目視により確認するのが基本。
劣化状態については蟻害、腐食、傾斜、ひび割れ、雨漏り、
給排水管の漏れや詰まりなどの有無を診断します。

建物状況調査(インスペクション)を行うことで、
建物のコンディションが適正に物件価格に反映され、
安心して取引を行なうことができます。

<建物状況調査(インスペクション)の基礎知識Q&A>

Q1.改正宅建業法でいう「建物状況調査(インスペクション)」とは何ですか?

A1.「インスペクション」の意味は「視察・検査」。
業法上は「既存住宅の建物状況調査」を指し、
構造体力上主要な部分と雨水の侵入を防止する部分が対象となり、
物件に対する専門家による調査を意味します。

Q2.媒介契約時に行うインスペクション業者の「あっせん」の中身は?

A2.単にインスペクション業者の情報を提供するだけではなく、
売主(または買主)と業者の間に立って、
インスペクションの実施に向けた具体的なやり取りが行われるように
手配をするところまでを含みます。

Q3.重要事項説明で行うインスペクションの結果概要の内容は?

A3.国交省の「既存住宅インスペクション・ガイドライン」に基づく
現況検査結果報告書の概要と同じ内容の書面を添え、類似用語に注意して説明。
中古住宅売買瑕疵保険へ加入できるかも触れます。

Q4.新たに重要事項説明の対象となる保存書類の範囲は?

A4.建物の建築・維持保存に関するもので、新築時の確認申請図面類、
検査済証、耐震機銃ン適合証明書、新築後の調査点検報告書、既存住宅性能評価書など。
マンションの場合はそれらの保有者も説明します。

Q5.売買契約書に追加される構造等について「当事者双方が確認した事」とは?

A5.建物状況調査(インスペクション)を実施した場合は
「調査結果の概要」(資料作成者と年月日)を契約書に記載。
実施していない場合は「無し」、または写真等を基に
客観的に確認した事項を契約書に記載することも可能です。

Q6.建物状況調査(インスペクション)をせずに、瑕疵担保の免責をする特約はできなくなる?

A6.例えば老朽化した建物の売買で、値引きすることを条件に
「現況勇姿取引につき瑕疵担保の免責をする」といった特約は従来通り可能で、
業法改正により当事者の合意内容が制限されるもことはありません。

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  今週の注目記事
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1. 「 金妻」住宅地の落日、高齢化でスラム化懸念も
http://business.nikkeibp.co.jp/atcl/interview/15/238739/041600251/?n_cid=nbpnbo_fbbn&rt=nocnt

2. 「賃貸」VS「持ち家」のくだらない論争はそろそろやめにしよう
http://bunshun.jp/articles/-/2155

3. マンション販売冷え込みで急増 格安“投げ売り物件”のワナ
https://www.nikkan-gendai.com/articles/view/life/203754

4. 人口減少&少子高齢化時代のマイホーム購入術!
「フラット35」で住宅ローンを組んで、「立地適正化計画」の指定エリアを狙え!
http://diamond.jp/articles/-/124993?utm_source=daily&utm_medium=email&utm_campaign=doleditor

5. ”信頼できる”不動産仲介会社
http://diamond.jp/articles/-/123535

6. 中古物件、買おうとしたら「仮差し押さえ」の登記
http://style.nikkei.com/article/DGXMZO15107800Q7A410C1000000?channel=DF081220161416

7. 住まいの災害リスク、簡単チェック ネットで地形把握
http://style.nikkei.com/article/DGXMZO15250620T10C17A4000000?channel=DF280120166577

8. <マンション修繕>「悪質コンサル」工事業者からリベート
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20170420-00000012-mai-soci

9. 30代、年収700万円の会社員 いくらのマイホームなら買っていい?
https://zuuonline.com/archives/148695

その他コラム一覧
https://www.preseek.co.jp/category/%E3%82%B3%E3%83%A9%E3%83%A0/

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1. 新築マンションは築15年で半額って本当?
  新築マンションは購入時から築15年にかけて大きく価値を落とし、
  それ以降は緩やかな低減となります。
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2. 地盤に潜む大きなリスク!良い地盤と悪い地盤の判断基準って?
  家選びは土地選び。土地を選ぶことは大切です。
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柴田 誠(不動産コンサルティングマスター、宅建マイスター、ファイナンシャルプランナー)
昭和44年1月25日生まれ A型 船橋市立小室中→千葉県立八千代高
船橋市小室町にて、男の子二人と妻・母の五人暮らし

千葉県内45年の生活と25年の不動産営業から地域情報に精通し、
ファイナンシャルプランナー業務から住宅ローンに強い住宅購入アドバイザー。
セミナー・小冊子などによる初めての不動産購入者へのアドバイスに注力して、
住まいの購入サポートを中心に携わっています。
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