出口戦略まで考えた購入 (2017/04/02号)

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  ◆□◆初めてでも失敗しない不動産の買い方◆□◆
   第194号 平成29年04月02日   発行 株式会社プレシーク

━━━━━━━━━━━━━◆◆プレシークの不動産購入豆情報◆◆━━━━

読者のみなさま。こんにちは。
不動産購入応援サイト管理人の 柴田 誠 (しばたまこと)です。
今週のニュースメールをお送りいたします。

本日、東京・靖国神社の桜が満開になったと報じられました。
4月に入り、新しい生活に入った方も多いかと思います。
そして、そのご家族も、どこかソワソワ、
落ち着かない方も多いのではないでしょうか。
(花見のお酒でご機嫌な方も)

不動産市場では、このような状況から、
購入側の動きは一時的に低迷しております。
ソワソワしているとき、
お花見など楽しいイベントがある時は、
家を買う行動をしづらいものです。

この状況は、4月半ば頃には落ち着き、
3月の年度末から4月の年度明けまで静かになっていた
購入層の動きが、その反動で動き出します。
その流れはGWがピークとなり、
5月の運動会シーズンと重なり合いながら、
6月頃まで続き、7月に入ると夏の閑散期に移る。

これから数ヶ月の中期展望はこのようになることが予想されます。

現在、ご購入を検討中の方で、ここ数ヶ月で動き出す方は、
GW前から住まい探しを開始するのが、絶好の機会となります。
(先手必勝、物件がたくさん選べる状況で)

それでは、本日の本題に入ります。

■将来、売る、貸すを考えるなら立地が重要

土地を1,500万円で購入し、3,000万円の注文住宅を建築し、
さらに購入諸経費が土地建物併せて500万円で、
購入総費用5,000万円の戸建てがある。

その住宅を、親の事情(介護など)で、
新築してから2年後に売却することになった。
売り出し価格3,280万円、昨年の夏から売り出しているが、
本日現在、売れていない。

売れない理由は販売戦略の問題もあるだろうが、
もっと根っこの問題がある。
それは、建物の評価が適正になされないこと、
そして、資産価値には立地の要素が強いことである。

資産価値として考えた場合、今回のモデルケースでは、
当初の購入で土地と建物の資金バランス(3:7)が
誤っていたということになる。

そもそも、不動産の価値とはなにか。
それは、不動産を利用する(暮らす)、
売る、貸すなどのリターンであり、
そのリターンが大きいほど、資産価値があるということ。

売る場合、貸す場合は、多くの人が対象になれば価値が高くなり、
このため、立地の要素がとても大きなウエイトを占める。

方位、広さ、間取り、構造、などなど、
不動産を探す際に細部にこだわる方が多いが、
そのような枝葉(これも暮らすには大切ですが)よりも、
もっともっと重要な立地(と資金)を重視して、
ある意味、割り切って判断することが重要になります。

不動産の価値は、立地の構成要素が大きな割合を占める、
残念ながら、特に日本はこの要素が強い住宅文化があり、
外向きの暮らし方がよい強くなる社会からも、
今後も同じように続いていくと思われます。

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  今週の注目記事
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1. いよいよ地価上昇、「資産デフレ」から脱却へ
  豊かさ追求へ「ノンリコース・ローン」導入の好機
http://business.nikkeibp.co.jp/atcl/report/15/238117/033000045/?n_cid=nbpnbo_fbbn&rt=nocnt

2. 家の選び方で5000万円も差がつく! 
http://diamond.jp/articles/-/122844

3. 人口減少が激化する中、マンションを買っても大丈夫か?
http://diamond.jp/articles/-/122998

4. レオパレス21を訴えた賃貸オーナー129人が怒る理由
http://diamond.jp/articles/-/122535

5. 築40年、50年でも 価値を持ち続ける住宅の条件
http://style.nikkei.com/article/DGXMZO14000740T10C17A3000000?channel=DF280120166575

その他コラム一覧
https://www.preseek.co.jp/category/%E3%82%B3%E3%83%A9%E3%83%A0/

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1. 新築マンションは築15年で半額って本当?
  新築マンションは購入時から築15年にかけて大きく価値を落とし、
  それ以降は緩やかな低減となります。
  つまりマンションは築10年~15年が狙い目です。

2. 地盤に潜む大きなリスク!良い地盤と悪い地盤の判断基準って?
  家選びは土地選び。土地を選ぶことは大切です。
  買ってすぐ「町が液状化」はショック!
 「池」「沼」「谷」などの地名は要注意なんです。

3. 資産価値は「立地」で決まる
  資産価値は「立地」で決まります。
  郊外に建てた豪華な造りの家よりも、ローコスト住宅であっても
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【発行責任者】
柴田 誠(不動産コンサルティングマスター、宅建マイスター、ファイナンシャルプランナー)
昭和44年1月25日生まれ A型 船橋市立小室中→千葉県立八千代高
船橋市小室町にて、男の子二人と妻・母の五人暮らし

千葉県内45年の生活と25年の不動産営業から地域情報に精通し、
ファイナンシャルプランナー業務から住宅ローンに強い住宅購入アドバイザー。
セミナー・小冊子などによる初めての不動産購入者へのアドバイスに注力して、
住まいの購入サポートを中心に携わっています。
facebook:http://www.facebook.com/shibata.makoto
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  〒277-0053 千葉県柏市酒井根5-2-1 TEL 04-7176-1611

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