最適なエリア選定をするには2

 不動産購入応援サイト「プレシーク」 -- http://www.preseek.jp/ --

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         ◆□◆初めてでも失敗しない不動産の買い方◆□◆
      
               第19号 平成17年3月24日   発行 株式会社プレシーク 

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 このメールマガジンは、不動産取引の知識を分かりやすくお伝えして、
 不動産購入をどのように進めていくのか、お伝えしております。
 ご質問などがございましたら、お気軽にお尋ね下さい。

 1344人の読者のみなさま、こんにちは。
 不動産購入応援サイト管理人の 柴田 誠 です。
 ご購読を頂きまして、ありがとうございます。

 またまた大きな地震が来てしまいました。
 今回の福岡の地震で、あまり大きな地震を想定していないような地域でも
 警戒を怠ってはいけないことが分かりました。

 建物の耐震性はもちろんですが、建物内部の家具、外出中の危険性、
 自宅周辺の環境など、いろいろなことが住まい探しでも考慮されます。

 私のケースで検証しますと、

 ・築26年の木造建売(建具が閉まらなかったり、雨漏りするような)・・×
 ・周辺に比べ高台にあり、隣接地に崖などがない・・○
 ・道路と比べ高低差がある・・△
 ・周辺道路は道幅が広い・・○

 環境面では地震災害などに強いと思われるが、建物そのものは。。。

 この機会に、皆さまの自宅も検証してみてはいかがでしょうか。

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【読者の方からの質問・相談紹介】

 質問: 

 不動産購入申込を同日に提出した場合の優先交渉権はどのように判断される
 のでしょうか、ご教示いただければ幸いです。1.見学した順番でしょうか
 2.それとも見学の申込をした順番でしょうか。
 
 私の場合は過去一番に見学したにもかかわらず、2.が優先するということで
 購入できなかったことがあります。

 回答:

 購入申込書(買付証明書)とは、購入の意思表示をする書面になります。
 本来、この書面には、法的拘束力はもちろんのこと、優先交渉権などの
 不動産購入に伴う何かしらの権利が発生するものではなく、
 ただ購入の意思を表示したものに過ぎません。

 お答えとしましては、見学をした順番でもなく、見学の申込をした順番でも
 なく、どちらにも優先交渉権自体が発生していないということになります。

 見学の申込をした順番と、実際の見学の順番のどちらもが
 例え早くても、優先されるわけではございません。

 何かしらの効力が発生するためには、売買契約を締結するしかなく、例えば、
 購入申込をし、売主との交渉が成立し、契約の予定になっていたとしても、
 売主より撤回されたり、他の申込者を優先したとしても、対抗できません。

 ※これは買主側から撤回することもありますので、
  どちらが有利と言う事ではなく、双方にとって五分です。
  例えば、上記と同様に交渉が成立し契約予定となっていても、
  もっと良い物件が出たら、撤回し他の物件を購入できます。

 義務と権利は同時に発生しますから、優先交渉権が発生し売主側に他の購入
 希望者を拒絶させるためには、買主側にも交渉の結果が出るまで他の物件は
 検討できない規制も入ってしまいます。

 買主、売主双方公平にが大原則です。

 このように、どちらにもペナルティなく撤回できるような内容ですので、
 優先交渉権と言っても事実上ないのと同じになります。

 不動産会社などの担当者より、購入申込書を提出したら、優先交渉権が発生
 しますから、ゆっくり検討できますとか、他の方より優先されるとかいうの
 は厳密には間違いです。

 特に都内などでは、購入申込書を安易に提出し撤回するのが非常に多いと、
 都内の不動産会社の方より聞いております。このようなこともあって、
 購入申込書の扱いが軽くなってしまっています。

 不動産流通市場では、早い者勝ち、先着1名までというのは、不動産が他に
 変えられないため、少しでも早く書面などで意思表示をしていくことは、
 有利には働きますが、売主(売主側不動産会社)次第で、どうにでもなって
 しまうものですので、しっかり確保するためには、売買契約を結ぶしかあり
 ません。

 しかし、不動産流通の中で、あまりにも売主買主双方が好き勝手にしてしま
 うと流通市場が混乱したり、落ち着かなくなったりして無秩序になってしま
 うため、少しでも早く購入の意思表示を書面にてした人から優先していきま
 しょうと、業界の慣習、暗黙の了解になっていますが、法整備や明文化され
 ているわけではございませんので、売主側の倫理次第では、簡単に破られて
 しまいます。

 私個人としましても、このような形態に納得しているわけではなく、もっと
 クリアで分かりやすく公平な制度を求めています。現在のあり方に疑問を持
 つ業界内の人にも多少は存在しますが、まだまだ少数派です。

 もし、業界の慣習(暗黙のルールなど)で、購入申込書により優先交渉権が
 発生するとしても、その場合は、購入申込書により、売主側へ購入の意思が
 伝わった時点になります。

 案内等のタイミングで見極めるケースは通常はありえません。

 ありえるとしたら、見学の申込を以前よりしており、見学さえ出来れば購入
 の申込が出せたにも関わらず、売主側の都合により見学の日時が遅くなって、
 そのため、購入の申込を出すのが遅れたなど、売主側に早く見学を申し出た
 方へ申し訳ない状況になって、売主側が優先させた場合などが考えられます。

 それでも、見学の希望を先に出した方が優先されるなら、事前に、見学の
 希望を先に申し出ている方がおり、その方が購入の意思表示をしたら、
 そちらが優先されると伝えるべきだと思いますが。

 同日で申込が入った場合は、申込が入った順番か、同順位と判断し、
 より有利な条件を売主側が選択するとなるのではないでしょうか。

 しかし、ここまでくると、売主(売主側不動産会社)がどのような基準で
 判断すること場合もありえ、どれがおかしいということにもなりません。
 契約を締結するまでは、売主の考え・気持ちによって、
 どうにでも判断されてしまう程度のものになりますので。 

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【最適なエリアを選定するには】

 前号では「最適なエリア」を選定することについて、お話しました。

 今号では「最適なエリア」を選ぶ上で、参考になる記事が、
 週刊ダイヤモンド3/26号に掲載されていましたので、ご紹介します。

 住まい探しの大きな要素となる場所の条件で、駅からのアクセスの良さと
 同じくらい希望のあるのが「住環境・街並み」の良さです。

 その「住環境・街並み」の良さは、文化的など特別な地域を除いて、
 区画整理されたエリアを指すことが一般的であり、その典型が、
 大規模に開発されたニュータウン(以下、NT)です。

 記事では、全国の代表的なNTを比較分析したデータとNTの特徴と
 現状、問題点などを解説しております。

 なお、本メールマガジンでは、一般的な地域特性のご紹介までにとどまり、
 具体的なNTのデータについては、書店などにてお求めの上、ご確認下さい。

 [週刊ダイヤモンド3/26号より]

 NT全体の特徴として「高機能で災害に強い街、広い道路と緑の多さが
 独特の空気を生み出し、公共用地の割合が大きい」

 しかし、この高度で長期的な計画性が成長の阻害要因にもなっています。

 ◇千葉ニュータウン事例紹介

 成田空港開港に合わせて成田新幹線や広域幹線道路(北千葉道路)が
 エリア内を縦断する計画で、当初の計画人口は34万人が予定された。

 ところが成田新幹線の計画が中止になり、高度成長から安定成長、
 景気後退の影響を受け、計画人口を縮小(19万人)になり、
 計画人口達成率も約41%。そのあおりを鉄道がもろに受けた。

 千葉NTの唯一の鉄道である北総鉄道は、千葉NTから都心部、
 羽田空港へと直行する路線であるが、日本一高い運賃としても有名。
 この料金の高さは、利用者数の少なさ(計画人口の縮小未達)が原因で
 あり、 計画の遅れは、住民負担となって跳ね返っている。

 ◇超長期プロジェクトの弱点

 既存住宅地より、商業施設(特にコンビニ)が少ないのは、より高度な
 計画があだになっていることと変化への対応が利かない硬直性にあると分析。

 コンビニが出店をするような道路沿いは、街路樹や緑豊かな斜面として
 計画され、商業予定地も大きな区画になるため、進出が難しい側面がある。

 また、古いNTでは、駐車場不足が起きている。

 超長期プロジェクトになる大規模NTでは、生活スタイルの変化に対応し
 づらく、コンビニの普及や急速な乗用車の増加を予測出来なかった。

 ◇住民の年齢構成

 同時期に同世代がいっせいに入居するため、一定の世代が大きなかたまりと
 なって推移し、住民のニーズが大きく変化しやすい。

 いびつな年齢構成に対応することが地域の課題になっている。


 参考)同じく週刊ダイヤモンド3/26号より

 「特集 マンション格付け」 (気になったポイントのみ抜粋)

 ・大規模、超高層マンションの販売ラッシュになり、「湾岸戦争」と呼ばれた
  品川エリアは既に販売のピークは過ぎ、優勝劣敗が鮮明になっている。

  →主項目(交通、広さ、価格)から、細かい項目の選別により販売実績に
   格差。中古として売却する時、同じエリア、広さでも、マンションにより
   下落率に差が出る。

 ・この販売競争の影響もあり、新築マンションの平均坪単価は14%下落。

  →マンションの販売競争は品川に限った話ではなく、他のエリアも。

 ・千葉県内で、行政が綿密な開発計画と景観規制を打ち出し、教育、
  福利厚生施設の整備を進めている地域では、中古マンション相場が
  堅調で、新築市場を下支えしている。

  →資産価値が落ちづらい不動産を見極めるのに大事な要素になる。

 ・品川エリアは、開発規制の緩い地域で乱開発の側面も否定できない。
  大規模、超高層人気の神話は崩壊し始めている。

 その他、新築マンションの格付け、管理会社のランキングや評価も掲載
 されております。ご興味がある方は、週刊ダイヤモンドをお読み下さい。

 ※具体的なマンション、管理会社については、本サイトの主旨に合わない
  ため、割愛させて頂きました。

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【メールにて、不動産・住宅ローンの相談を受け付けております】

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  相談場所は、柏市、松戸市、流山市、我孫子市、沼南町、白井市、
  船橋市、印西市、市川市、八千代市、野田市に限ります。
  その他のエリアの方は、メールにてご相談下さい。

 詳しくは紹介ページで http://www.preseek.jp/main/kounyuu.html

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【あとがき】

 私の自宅は、週刊ダイヤモンド3/26号で事例紹介されていました「千葉NT」
 の中にあります。私が小学校5年生(10才)の時、千葉NT第一期生として、
 生活を始めました。(新しい小学校では、全員が転校生です)

 余談)昨夜21時頃、事務所でバタバタと3連休の業務を整理していましたら、
 新しい小学校で、最初に隣の席に座った友達から、相談の電話がありました。

 千葉NTが生活しやすい(特に子育て)のは、生活しているものとして、
 私は実感しておりますが、交通費の高さから千葉NTを敬遠する人も多い
 のも事実で、北総鉄道の運賃の高さが人口増加にブレーキをかけているとも
 言えるが、人口が増えないから高い運賃にせざるおえないという北総鉄道側
 の言い分も理解できます。

 人口からみた運行本数は全国トップレベルで、開設経緯なども考慮すると
 国家事業の失敗を一運行業者の責任にするには荷が重過ぎると思われます。
 今後、成田への延伸も計画されていることもあり、成田空港と都心への
 アクセスは国際問題(ちょっと大げさ)とも言えるほどで、国として補助を
 してでも適正化すべきだと思えるのですが。。

 せっかくの暮らしやすい街を・・・

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【発行責任者】

 柴田 誠(不動産コンサルティング技能登録、ファイナンシャルプランナー)
・昭和44年1月25日生まれ A型 船橋市立小室中→千葉県立八千代高
・船橋市小室町にて、男の子二人と妻・母の五人暮らし
・千葉県内で35年の生活と13年の不動産営業から地域情報に精通し、ファイ
 ナンシャルプランナー業務から住宅ローンに強い不動産コンサルタント。
 セミナー・小冊子などによる初めての不動産購入者へのアドバイスに注力
 して、不動産購入のサポートを中心に携わっています。 

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【初めてでも失敗しない不動産の買い方】 

 購読中止・変更 :http://www.preseek.jp/
 発行システム  :まぐまぐ ( http://www.mag2.com/ )

 ☆物件をお探しの方だけでなく、不動産・住宅ローンの相談もお気軽に。

【発行元】
 株式会社プレシーク 千葉県知事(5)第10682号 
 〒277-0053 千葉県柏市酒井根5-2-1 TEL 04-7176-1611
 ・旭化成不動産情報ネットワーク(へーベルハウス)会員
 ・MRD全国不動産情報(ミサワホーム)会員

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