不動産会社あれこれ

不動産購入応援サイト「プレシーク」 -- http://www.preseek.jp/ --

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         ◆□◆初めてでも失敗しない不動産の買い方◆□◆
      
               第17号 平成17年2月23日   発行 株式会社プレシーク 

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このメールマガジンは、不透明で分かりづらい不動産取引の知識を初心者にも
分かりやすくお伝えして、不動産購入をどのように進めていくのか、出来る限
りやさしく分かりやすいようにお伝えしていきたいと思っております。
ご質問などがございましたら、お気軽にお尋ね下さい。

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【不動産についての質問・相談紹介】

 今回のメールマガジンでは、最近寄せられた不動産に関する質問・ご相談の
 中に、住まい探しを始める前のとっても大切なポイントが含まれていました
 ので、ご紹介させて頂きます。

 ◇質問

 新築一戸建ての売買契約をしたのですが、諸費用の中にローン事務代行手数
 料が31万5千円と書いてありました。

 仲介手数料が100万円以上もかかっているのにそれプラス銀行のローンを手
 続きをしていただくだけでそんなにお金がかかるのでしょうか?

 ネットで調べるとローン事務代行手数料は銀行の斡旋のことなので仲介手数
 料の中のサービスに含まれると書いてあったのですが、どうすればよろしい
 ですか?
 
 ◆回答

 まず、一般的な仲介手数料に関する事柄を列記します。

 ・仲介手数料は、不動産売買の仲立ちをすることにより、購入もしくは売却
  の契約が出来た時に発生します。

 ・住宅ローンに関しては、法律上、仲立ち業務の中には含まれていません。
   ↓
 (住宅ローンの斡旋サービスを義務付けられていない)
   ↓
 (住宅ローンの斡旋・サポートをするしないは、各不動産会社とお客様の
  打ち合わせによる)
   ↓
 (無償、有償も打ち合わせによって)
   ↓
 (下限、上限の規定なし、0円でも・・万円でも)

 ・通常、仲介した不動産会社は、住宅ローンに関するサポートを無償でする
  ことが多いが、それは、無償でサービスしているというだけで、
  仲介手数料に含まれているわけではございません。

 ・弊社では、住宅ローン斡旋を仲介業務に付随するサポートとして、別途費
  用を頂戴することなく行っていますが、今までの不動産取引において、斡
  旋手数料を受領している不動産会社を何度か見たことがございます。

  しかし、どの会社も3万~5万程度の料金だったと記憶しています。今回
  の31.5万は、斡旋手数料の相場としては、かなり高額なのではと思われま
  す。

 まとめますと、

 住宅ローン斡旋手数料(サポート代)が、仲介手数料に含まれているという
 考え方は出来ません。よって、仲介手数料に含まれているという理由からは、
 同手数料から免れることはできません。

 --≪中締め≫--

 しかし、

 このままでは残酷というか、好ましくない不動産会社をのさばらせてしまい
 ますので、対抗方法をお知らせします。

 ・契約前に、どのような費用が掛かるか明示されなかった
   ↓
  商品(サービス)提供前に、料金を告知しなかった
   ↓
  住宅ローン斡旋手数料は、一般的に必要とされる費用ではない
  (無償で行っている会社が多く、これが一般的)
  (それもあまりにも高額)
   ↓
  消費者契約法などの不動産取引だけではない一般的な消費者を保護する法
  律に抵触している可能性がある
   ↓
  消費者相談センターへ相談

 ・仲介手数料以外の名目による費用請求の妥当性を確認する
   ↓
  不動産会社の監督官庁へ相談 
  例)不動産会社の免許が千葉県知事・・・となっていたら、
    千葉県庁の不動産業係

  もしくは、売買契約締結前に行った重要事項説明時の供託所の説明が、
  ・・協会となっていれば、同協会苦情処理受付へ

 これらの窓口へ相談をして、確実に減免される保障はございませんが、不動
 産会社へのプレッシャーになり、手数料の減額もしくは免除を申し出てくる
 可能性がございます。

 各地域によって、不動産取引の慣習が違い、住宅ローン斡旋手数料を当たり
 前のように受領している地域もあるかもしれませんが、金額としても、事前
 にサポート内容と料金を告知しない営業手法としても、不動産業界の悪しき
 所だと思われます。

 ■大事なポイント

  物件選びより大事なのは、不動産会社・担当者選び

 □後日

  住宅ローン代行手数料は、無料になりました。
  しかし、重要事項説明や売買契約そのものにも問題が次々と発覚し、
  なおも交渉・確認の毎日になっています。

 ※参考 先日配布されました不動産協会の会報より、違反広告の実例紹介

 ・特別高圧線(線下建築不可)の不記載
 ・徒歩22分を同18分と表示、他にも徒歩15分を同12分
 ・二つの土地をあたかも一体の土地のように表示(一体での利用不可)
 ・建築確認がないのに「新築」表示
 ・完成図面の他社からの盗用
 ・明らかに誤認させる写真の利用
 ・著しく安い印象を与える表示→合理的根拠なし
 ・「○得物件」「相場を無視!」「破格値大放出」など不適切な用語を使用

 この中には、過去に何度も警告を受けているのにもかかわらず、違反広告を
 していた会社もあります。

 会報でも、実名が出ていませんので、私もどこの会社がこういう悪質な会社
 か不明です。このような悪質度の高い会社は、実名を公表した方が、お客様
 のためになり、不動産業界の信頼へも繋がっていいと思うのですが。。

 
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【ライフサポートニュース】

 ライフサポートニュースでは、生活とお金に関する話題についてお得な情報
 や役立つ知識をご紹介しております。
 
 第38号:欠陥住宅の責任について、温泉、お店紹介

 詳細は → http://www.preseek.jp/main/letter.html

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【住宅ローンミニニュース】

・公庫買取型の住宅ローン「フラット35」に対する各銀行の取り組みが
 本格化してきたことにともない各銀行の金利も下がり使いやすくなりました。
 
 各銀行の金利は→ http://www.jyukou.go.jp/support/rate_index.html

 フラット35の特徴は、

 1.最長35年間の固定金利 2.所要資金の80%、5,000万円まで
 3.保証料、繰上げ返済手数料0円 4.建物検査による品質の確保

 その他詳細 → http://www.jyukou.go.jp/support/annai.html

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【弊社独自の不動産仲介サービス「不動産購入サポートパック」】

 ◆サポート内容を大幅に見直し、充実させました。

 ◇不動産購入サポートパックによって得られる7つのメリット 

 1.不動産の専門家にいつでも相談できる 
 2.買主の立場に立ったプロに不動産取引を依頼できる 
 3.幅広い地域に詳しい担当者へ地域事情を聞ける 
 4.不動産取引に関わる各分野とのトータルプロデュースを受けられる 
 5.仲介手数料が安くなり、別途の諸費用も不要で、購入費用が抑えられる 
 6.ファイナンシャルプランナーに住宅ローンや保険の相談が出来る 
 7.住宅のコストを加えた新型ライフシミュレーションを受けられる

 詳しくは紹介ページで http://www.preseek.jp/main/sapo.html

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【あとがき】

 前回のメルマガでは、文章にミスがあり、かなり凹んでしまいました。
 セミナーを聞きながらとはいえ、お恥ずかしい限りです。かなり大勢の方が
 購読解除されるのではと覚悟しており、恐る恐る確認してみると・・
 減るどころか、逆に増えているではありませんか。
 寛大な皆様に感謝します。これからは、間違いがないように気をつけます。

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【発行責任者】

 柴田 誠(不動産コンサルティング技能登録、ファイナンシャルプランナー)
・昭和44年1月25日生まれ A型 船橋市立小室中→千葉県立八千代高
・船橋市小室町にて、男の子二人と妻・母の五人暮らし
・千葉県内で35年の生活と13年の不動産営業から地域情報に精通し、ファイ
 ナンシャルプランナー業務から住宅ローンに強い不動産コンサルタント。
 セミナー・小冊子などによる初めての不動産購入者へのアドバイスに注力
 して、不動産購入のサポートを中心に携わっています。 

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【初めてでも失敗しない不動産の買い方】 

 購読中止・変更 :http://www.preseek.jp/
 発行システム  :まぐまぐ ( http://www.mag2.com/ )

 ☆物件をお探しの方だけでなく、不動産・住宅ローンの相談もお気軽に。

【発行元】
 株式会社プレシーク 千葉県知事(5)第10682号 
 〒277-0053 千葉県柏市酒井根5-2-1 TEL 04-7176-1611
 ・旭化成不動産情報ネットワーク(へーベルハウス)会員
 ・MRD全国不動産情報(ミサワホーム)会員

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