不動産の需要と供給

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         ◆□◆初めてでも失敗しない不動産の買い方◆□◆
      
               第14号 平成17年2月11日   発行 株式会社プレシーク 

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このメールマガジンは、不透明で分かりづらい不動産取引の知識を初心者にも
分かりやすくお伝えして、不動産購入をどのように進めていくのか、出来る限
りやさしく分かりやすいようにお伝えしていきたいと思っております。
ご質問などがございましたら、お気軽にお尋ね下さい。

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【不動産の需要と供給】

 今回も前号に続き、住まいを取り巻く社会的なことから、住まい探し・
 購入をするタイミングと選び方を考えてみたいと思います。

 ◆不動産の需給関係(土地)
 
  まず、現在の土地の需要と供給に関して、現場で購入のお手伝いをして
  いる中、肌で感じていることを書いてみました。

  ・土地の購入希望者は多く、その多くは利便性もしくは住環境を重視し
   ており、条件に合致する土地は少ない。特に都心部へのアクセスが良
   いエリアで顕著
     ↓
   第二次ベビーブーム=働き盛り(=通勤利便性)、子育て(=環境)

  ・表面上の売り出されている土地の件数は多いものの、以前より売り出
   されている土地も多く、実際の売り出し土地件数は少ない。

  ・以前の分譲業者が購入(建売用地としての仕入れ)する流れは、市場
   に公開されていない物件を不動産業者間の繋がりで購入していたが、
   非公開物件の減少で、現在は一般市場に流通している土地を、分譲
   業者が購入(仕入れ)するケースが増えてきた。

  このようなことから、購入希望者が好むような要素を持った土地の価格
  は下げ止まり、地域によっては値上がり傾向になっています。

  この傾向は、第二次ベビーブーム世代の一次取得需要が続く間は、続く
  と思われますが、一過性のことであり、この一次取得需要が減少すると
  供給過多による分譲業者の減少に伴う仕入れ減少から、現在よりも、
  値上がり傾向のエリアは減り、全体的には購入しやすい環境になると
  思われます。

  では、この需要がいつ減少するのかを知りたいですね。この需要層は、
  現在の30才~35才世代で、まさに不動産購入を考える年代です。この
  世代の方が35才~40才になるころには落ち着くのではないかと思って
  います。ということは、あと5年くらいです。

  5年後にどのくらい下がるか数字となれば、家賃との比較でどちらが
  有利か簡単に分かるのですが、ここが全く分かりません。

  逆に考えますと、自分達が購入しようとしているエリア・希望が、
  需要の減少した後も、ある程度需要があるような内容なのか、または、
  需要が減りそうなのかで判断するしかなさそうです。

  また、宅地というのは、もともと畑や山林や大規模の土地から、小さ
  く区割りして生まれてきます。一度、宅地にした後に、まとめて大き
  な土地にしたり、畑や山林に戻すことは出来ません。

  そのため、宅地のストックは増えることはあっても、減ることはあり
  ません。潜在的な供給予備群の土地が存在していることは、今後、
  市場に供給される土地が数多く出る可能性があるということです。

  現在、60才を越え第二の人生に向かうにあたり、田舎に戻ったり、
  都心のマンションやグループホームに移る流れがあります。この方々
  が所有している自宅は、売却されたり賃貸にされたりしています。

  そして、この後、団塊の世代・ベビーブーム世代の55才~60才が同様
  の流れを取ると、今以上に既存の宅地売却が出てくると思われます。
   →都心への流れもあり、利便性のある地域は需要に繋がる

  ◇ポイント

  ・今後、需要は減少傾向になる→下落要素
  ・宅地のストックは溜まり、供給も見込まれる→下落要素
  ・利便性がある地域は安定
  
  ◆結論 

  ・将来の売却や資産性を重視しる場合は、利便性などの需要層が希望
   するようなエリアや不動産を購入する。
  ・今すぐに買うべき要素は市場性からは考えづらいので、購入する際
   は、資産性よりも生活そのものの利用性を考える。

 [補足]

  今まで、土地を中心に不動産の需給関係を見てきました。建物は、どうし
  たのかと言いますと、建物は需給関係よりも、生活・人生そのものと関係
  していると考えるからです。

  ニュースなどでも、土地が上がった下がったということは耳にすると思い
  ますが、建物が上がった下がったとは聞きませんよね。今までは、建物に
  対する資産性が軽く見られていたのです。

  しかし、今までのようなスクラップアンドビルドの傾向は止めて、中古住
  宅の流通を促進していこうという流れになってきています。流通と言う事
  は、建物にも資産性を見ていこうということです。

  今までの建物供給は、画一的な間取りがほとんどでした。しかし、最近は
  建築家が流行のように、各自の生活スタイルや感性など個性的な建物を
  好まれる流れになっています。これは、資産性から利用性、土地から建物
  へという変化であるので、今後も続くと思われます。

  また、マンションを含め、建物そのもののストックが溜まり、土地と同様
  に需要が減少することから、今後の需給関係は弱含みです。

  そこで、土地の利便性と同じように、資産価値が保たれる建物はどのよう
  なものになるのか。それは、第一に耐久性、第二に個性への対応です。

  まず、当然のことですが、耐久性がなければ、資産として購入者側が評価
  してくれません。近々駄目になりそう、不安がある建物に、お金を出しま
  せんよね。良いものは評価し、駄目なものは評価されない。市場の当然の
  原理です。

  また、画一的な間取りでは、多様な生活スタイルの一部にしかマッチしま
  せん。建物が購入希望者を選別して、対象を狭くしてしまいます。

  需要÷供給で計算される数値が大きいほど、より良く評価される訳ですか
  ら、多様な個性へ対応できる建物の方が、需給関係に影響されづらいです。

  また、個性への対応は、言い換えれば、生活スタイルの変化に対応すると
  いうことですから、売却をせず、自分達で使う場合でも、夫婦の時→
  子供が小さい時→子供が大きい時→子供が出て夫婦になった時のように、
  生活の変化へ対応できます。

  さらに、現在、画一的な建売住宅やマンションが大量供給されています。

  これは10年後
   ↓
  築10年の中古住宅・中古マンションの供給(予備群)が大量にある。
  需要と供給の関係からも、厳しい状況にあります。 
  
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【あとがき】

 今回のメルマガは、いつも以上に長文?になってしまいました。言いたい
 ことはたくさんあるのに、文章力がないため、読みづらいものとなってし
 まいました。現在の読者数は1,000人超ですが、最後まで読みきれた方は、
 果たして、何人いたのでしょうか。最後まで読んでも、なんだかよく分か
 らないという方は、お気軽にご質問下さい。

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【発行責任者】

 柴田 誠(不動産コンサルティング技能登録、ファイナンシャルプランナー)
・昭和44年1月25日生まれ A型 船橋市立小室中→千葉県立八千代高
・船橋市小室町にて、男の子二人と妻・母の五人暮らし
・千葉県内で35年の生活と13年の不動産営業から地域情報に精通し、ファイ
 ナンシャルプランナー業務から住宅ローンに強い不動産コンサルタント。
 セミナー・小冊子などによる初めての不動産購入者へのアドバイスに注力
 して、不動産購入のサポートを中心に携わっています。 

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【初めてでも失敗しない不動産の買い方】 

 購読中止・変更 :http://www.preseek.jp/
 発行システム  :まぐまぐ ( http://www.mag2.com/ )

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【発行元】
 株式会社プレシーク 千葉県知事(5)第10682号 
 〒277-0053 千葉県柏市酒井根5-2-1 TEL 04-7176-1611
 ・旭化成不動産情報ネットワーク(へーベルハウス)会員
 ・MRD全国不動産情報(ミサワホーム)会員

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