住宅ローンで失敗しないための基礎知識(4)

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  ◆□◆初めてでも失敗しない不動産の買い方◆□◆
  第133号  平成24年12月16日   発行 株式会社プレシーク

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読者のみなさま。こんにちは。
不動産購入応援サイト管理人の 柴田 誠 (しばたまこと)です。

住宅ローンの繰り上げ返済を行うことで、支払い利息が減ることはご存知かと思います。
効果的な実行法を知っている人は少ないようです。

▼▼ Index ▼▼

< 今回のテーマ >
住宅ローンで失敗しないための基礎知識(4)繰り上げ返済の活用

>1.繰り上げ返済でトクをしよう!
>2.繰り上げ返済の効果を確認しよう!
>3.繰り上げ返済の効果的な実行法

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■1.繰り上げ返済でトクをしよう!
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繰り上げ返済とは、毎月返済分以外にまとまった資金を使って
ローン残高を減らす方法です。

繰り上げ返済分は、すべて元金に充当されるため
支払い利息を大幅に軽減する効果があります。

繰り上げ返済には「期間短縮型」と「返済額軽減型」の2つの方法があり、
返済期間を短くしたいときには「期間短縮型」、
今後の毎月返済額を少なくしたいときには「返済額軽減型」を
選ぶことになります。

繰り上げ返済額が同じであれば、
「期間短縮型」の方が利息軽減効果が高くなるため、
一般的には「期間短縮型」をオススメしています。

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■2.繰り上げ返済の効果を確認しよう!
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借入額2,500万円・金利3.0%・返済期間35年の住宅ローンを組んでいる人が
100万円の繰り上げ返済(期間短縮型)を行うと、
どの程度の利息軽減効果があるか確認してみましょう。

 1返済開始1年後に繰り上げ返済した場合
  短縮された期間:28ヵ月 
  払わなくてすむ利息:約169万円

 2返済開始20年後に繰り上げ返済した場合
  短縮された期間:16ヵ月
  払わなくてすむ利息:約54万円

繰り上げ返済は早い時期に行う方がトクといわれます。
実際の利息軽減効果には大きな違いがあるようです。

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■3.繰上げ返済の効果的な実行法
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繰り上げ返済の一般的なセオリーは下記の通りです。
 1繰り上げ返済は早い時期行う方が利息軽減効果は大きい。
 2「期間短縮型」の方が利息軽減効果は大きい。
 3金利の高いものから優先的に返済する方が効果大。
 4借入額の多いものから優先的に返済する方が効果大。

複数の住宅ローンを借りている場合は、
どの住宅ローンから順番に繰り上げ返済を行うかにより、
利息軽減効果が変わってきます。
金利差が1%以上の開きがあるなら金利の高いものを優先、
金利差が小さいなら借入額の多いものを優先する方が有利です。

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 柴田 誠(不動産コンサルティング技能登録、ファイナンシャルプランナー)

・昭和44年1月25日生まれ A型 船橋市立小室中→千葉県立八千代高
・船橋市小室町にて、男の子二人と妻・母の五人暮らし

・千葉県内で40年の生活と19年の不動産営業から地域情報に精通し、
 ファイナンシャルプランナー業務から住宅ローンに強い住宅購入アドバイザー。
 セミナー・小冊子などによる初めての不動産購入者へのアドバイスに注力して、
 住まいの購入サポートを中心に携わっています。

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