LTV(ローントゥバリュー)


 不動産購入応援サイト「プレシーク」 -- http://www.preseek.jp/ --

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   ◆□◆初めてでも失敗しない不動産の買い方◆□◆

   第105号  平成22年6月7日   発行 株式会社プレシーク

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 読者のみなさま。こんにちは。
 不動産購入応援サイト管理人の 柴田 誠 です。

 ついったー( http://twilog.org/preseek_shibata )で、
 6月に入ってきて、不動産購入者の動きも、少し落ち着いてきたかな~、
 なんて、つぶやきましたが、落ち着いていたのも一瞬で、
 引き続き、依頼や相談がぞくぞくと入ってきております。

 振り返れば、落ち着いていた瞬間は、
 各地で週末に運動会が開催されていたんですね。

 運動会の行事が入り、おじいちゃんおばあちゃんが見に来て、
 そのままお出かけなどをしたのかもしれません。


 さて、弊社で働いて頂いているインターンシップ生による
 卒業制作が始まることになりました。

 お題は「もし私が住宅を購入するのなら」

 住宅購入するにあたり、考えること・決断することを
 このブログを通して考え、来年の春に答えを出します。

 これから購入される方と同じように、
 住宅購入にあたって考えることを、疑似体験していきますので、
 ご興味がある方はご覧になってみてください。

 以下のような流れで考察していきます。
 6月:買うか借りるか
 7月:一戸建てかマンションか
 8月:新築か中古か
 9月:建売か注文か(新築一戸建てなら)
 10月:エリア
 11月:資金計画
 12月:物件探し(業者や業界)と現実のギャップ
 1月:購入手続き
 2月:総括

 住宅購入アドバイザー研修日記:http://intern.house-adviser.jp/

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◇LTV(ローントゥバリュー)

 金融機関と住宅ローンの打ち合わせをすると、
「担保評価の八掛けね」、などという言葉が出てきます。

 不動産を学問ではなく現場で覚えた私は、
 LTV(ローントゥバリュー)という
 難しい用語(特に英語やカタカナ)が出てくると、
 うん?なんだそれ、
 と思うことが多くあります。

 LTVをちょっと調べてみると、
 不動産の評価額に対する借入金の割合、となっておりました。
 不動産の価格に対して負債がどのくらいあるのかを見る指標です。
 計算の方法は「ローン総額(負債)÷物件の価値(資産価値)」です。

 最初に出てきた「担保評価の八掛けね」をこの計算式にすると、
 住宅ローン金額80÷不動産評価100=LTVは0.8となります。

 あ~、なるほど、現場で使っている掛け目ってLTVって言うんだ、
 って、ちょっと勉強になりました。

 しかし、難しい専門用語が苦手、というか、
 英語カタカナが苦手な私は、
 おそらく今後も掛け目を使うことになるでしょう。

 もし、住宅ローン100:不動産評価(価格)100であれば、LTVは1。
 住宅ローン150:不動産評価100であれば、LTVは1.5。
 LTVの値が小さいほど、住宅ローンの返済リスクが小さくなります。
 逆に、この数値が高ければ高いほどリスクが高いことになります。

 不動産を購入したものの、身辺事情や環境の変化などで、
 「住み替えたい」「売却して住宅ローンを返済したい」と、
 相談にみえる方は多くいらっしゃいます。
 その場合、住宅ローンの残高が多くて、売っても返済しきれない、
 となることがあり、これは、このLTVがが悪いとなります。

 このLTVは、購入をした時だけ考えればいいものではございません。
 購入時、自己資金を20%入れて、LTVを0.8にしたとしても、
 その後、住宅ローンの残高と不動産価格の変化で、0.8から増減します。

 理想論でいえば、このLTVが1を切るように。
 つまり、住宅ローンの残高<不動産価格、
 という関係が続くことが望ましい。

 しかし、なかなかそう思うようにはいかないのも現実で、
 この場合、住宅ローンの残高>不動産価格の差額を現金でもっていればいい。
 さらにこれも理想だ、ということであれば、
 住宅ローンの返済を早めるようなゆとりを持つか、
 もてるような返済計画にすること。

 それでも、それでも、厳しいようであれば、
 売却をしなくてもいいように、
 いろいろな状況を考慮しておく、
 満足する住まいを購入する、
 ということになるのでしょうか。

 また、このLTVは、つきつめれば、不動産価格の下落に問題もあり、
 この下落もマクロ経済の影響であればどうしようもないが、
 建物の価値が落ちるスピードが早いことにも問題がある。

 建物が20年程度で価値がなくなるような現在の不動産市場だと、
 短い期間で建物評価が急落し、LTVも悪くなる。
 良質な建物が増え、中古住宅の評価(流通市場)が整備されれば、
 自宅所有者全体のLTVも改善されるはずです。

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【しばたのつぶやき】

・「はやぶさ」と言っても東北新幹線の新しい名称ではありません。
 小惑星探査機の「はやぶさ」。
 数々のトラブルを奇跡的に何度も乗り切り、
 満身創痍で地球圏に戻ってきたかと思うと、
 自らは使命のために大気圏の突入時に燃え尽きるという悲しい運命。
 まるで宇宙戦艦ヤマトのように。

・人を評価する時、ある一面、断面だけを見て、
 あいつはダメだとか“決めつける”傾向があるように思えます。
 人それぞれに、良し悪し、特徴などさまざまな要素で成り立っており、
 あんまり、一部の内容だけで判断するのは、
 悪いところだけを取り上げるのは、いかがなものかなと。
 なんか人が小さくなりそう
 これは不動産探しでもおんなじ?

 この他のつぶやきは:http://twilog.org/preseek_shibata

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【発行責任者】

 柴田 誠(不動産コンサルティング技能登録、ファイナンシャルプランナー)

・昭和44年1月25日生まれ A型 船橋市立小室中→千葉県立八千代高
・船橋市小室町にて、男の子二人と妻・母の五人暮らし

・千葉県内で40年の生活と19年の不動産営業から地域情報に精通し、
 ファイナンシャルプランナー業務から住宅ローンに強い住宅購入アドバイザー。
 セミナー・小冊子などによる初めての不動産購入者へのアドバイスに注力して、
 住まいの購入サポートを中心に携わっています。 

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