不動産仲介の仕組み

不動産購入応援サイト「プレシーク」 -- http://www.preseek.jp/ --

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         ◆□◆初心者にも分かりやすい不動産購入◆□◆
      
               第10号 平成16年12月7日   発行 株式会社プレシーク 

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このメールマガジンは、不透明で分かりづらい不動産取引の知識を初心者にも
分かりやすくお伝えして、不動産購入をどのように進めていくのか、出来る限り
やさしく分かりやすいようにお伝えしていきたいと思っております。
ご質問などがございましたら、お気軽にお尋ね下さい。

【お知らせ】 

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【不動産仲介の仕組み】

 新築マンションや分譲住宅などの売主や販売を委託された代理業者による
 場合を除いて、不動産を売却する場合、不動産会社へ依頼するのが一般的
 です。

 また、不動産を購入する場合も同様で、分譲会社(販売委託会社を含む)
 から直接購入する場合を除いて、不動産会社へ依頼するのが一般的です。

 ※売主より依頼された会社は、元付け業者
  買主より依頼された会社は、客付け業者と呼びます。
  通常の不動産会社は、元付けにもなり、客付けにもなります。

 それぞれ売主より依頼された元付けの不動産会社は買主を探し、買主から
 依頼された客付けの不動産会社は物件を探していくことになりますが、
 必ずしも元付けの業者にピッタリのお客様が居るとは限らず、同様に
 客付けの業者にピッタリの物件があるとは限りません。

 そこで、元付け業者は自社でお客様を見つけられなかった場合、不動産
 流通機構(通称レインズ)や不動産情報ネットワークを通じて、情報を
 広く公開し、他の不動産会社を通じ、多くのお客様に告知することで、
 販売することになります。

 逆に、客付け業者は自社で委託を受けている売却物件の中に、お客様の
 希望に合う物件がない場合、公開されている不動産情報の中から、
 お薦めの不動産情報を入手し、物件を紹介します。

 そして、不動産会社の仲介により、不動産の売却・購入をした場合、
 売主・買主それぞれが依頼した不動産会社へ仲介手数料を支払います。

 ※仲介手数料は、価格の3.15%+63,000円が上限となります。

 仲介手数料は、それぞれにかかりますので、もし、ひとつの不動産会社で
 売主・買主の両方を担当しますと、両方から手数料を受領できます。
 このようにひとつの不動産会社が両者の担当することを、単独仲介と言い、
 手数料を両者より受領できるので、両手と言います。

 また、上記の例とは逆に、複数の不動産会社が売主・買主を担当する時は、
 それぞれ担当する一方からの手数料を受領するに留まります。
 この場合は、複数の不動産会社による仲介になりますので、共同仲介と言い、
 手数料を片方からのみ受賞することから、片手(分かれ)と言います。
 
 ★仲介手数料についてのQ&A http://www.preseek.jp/qa/qa34.html

 さて、ご説明した仲介のシステムが正常に稼動していれば、売主・買主に
 とってそれぞれメリットがありますが、一部の不動産会社によって、
 このシステムが歪められているのが現実です。

 情報公開によるそれぞれのメリット
 売主:広く情報を公開することにより、より好条件の買主を見つけられる
 買主:数多くの中から選択することにより、より良い不動産を見つけられる

 法律により、売主より依頼を受けた不動産会社は規定の営業日数内に
 国が指定する不動産流通機構に登録をしなければならないとされています。

 ところが、現実では登録は規定内でするものの、一度登録をした後すぐに
 登録を下げたり、商談中という理由で情報を自社で囲い込むケースで、
 かなり見受けられます。

 最近、実際にあった例
 
 ・大手不動産会社T不動産
  こういう不動産が売り出されているよと、複数のお客様より話は聞いて
  いるものの、不動産情報は自社のサイトや広告に留まり、流通市場に
  公開されたのは、初めて聞いた日から一ヶ月過ぎた頃。
  この間、売主にとっては好条件の買主を見つけ損なっている可能性有。

 ・大手不動産会社Y社、同じくH社
  流通市場に公開はしているものの、問い合わせ(業界用語では確認)を
  しても、当初からずっと「商談中」とのこと。割安感のある物件だった
  ため、自社で必ず見つけられるとの判断と思われ、購入希望者へ元付け
  会社の情報をお知らせし、問い合わせをしてもらったところ、あっさり
  購入出来ました。

 このような例は、買主の担当もすることにより手数料を増えることから、
 不動産会社にメリットはあるものの、広く買い手を探したい売主の利益とは
 相反するものです。

 不動産価格の下落により、価格と連動する仲介手数料が減り、取り扱い
 件数でカバーしようすることは営利企業である限り当然のことですが、
 不動産流通の秩序を破り、依頼した売主・買主の利益を無視し信頼を
 裏切ってまで自社の利益追求に走るのはどうなんでしょうか?

 さらに、裁判で原告・被告の両方の弁護を引き受けるような単独仲介の
 システムが許されている法律にも問題があります。

 一刻も早く、双方仲介(単独仲介)の禁止、成約まで情報公開を止める
 ことが出来ない制度の確立を願い、これから不動産取引をする方には、
 この現実を知ったうえで、損をしないように注意して頂きたいです。 

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 3年固定を0.85%の金利で取り扱っています。3年経過後も、店頭金利より
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・三井住友銀行では、平成16年12月1日より平成17年2月28日までにお借りの方
 に限り、35年全期間固定を2.95%で取り扱っています。総融資枠限定で、
 枠いっぱいになりましたら、終了します。 

 詳しくは http://www.smbc.co.jp/kojin/campaign/souyushiwaku/index.html

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【最新不動産・住宅ローンQ&A】

  38.都市計画道路がかかる住まい
  37.仲介手数料の支払い時期について

 この答えは http://www.preseek.jp/main/qa.html

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【ライフサポートニュース】

 ライフサポートニュースでは、生活とお金に関する話題についてお得な情報
 や役立つ知識をご紹介しております。
 
 第36号:NETでの住まい探し   第35号:表には裏があり、その逆も。

 詳細は → http://www.preseek.jp/main/letter.html

 ニュースレター送付時には、弊社では、テレビ・新聞・雑誌などで数多くの
 メディアに取り上げられています「住まいと保険と資産管理(HIA)」の
 メールマガジン(保険・住宅ローン)も併せてお送りしております。

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 2.買主の立場に立ったプロに不動産取引を依頼できる 
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 詳しくは紹介ページで http://www.preseek.jp/main/sapo.html

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【あとがき】

 またまた発行が遅れてしまい、申し訳ございません。このメルマガでは、
 不動産を探し始める前の方を対象と考えた記事にしており、今回のような
 題材を選びました。しかし、書いている途中から不動産業界の悪しき部分に
 対する憤りが出てしまい、少し読みづらくなったかと思います。
 しかし、あえて修正しなかったのは、皆様に不動産流通の現実を知って頂き、
 不動産会社のエゴに負けないようになってほしかったためです。
 これからの住まい探しは、物件以上に担当者・会社選びが大切です。

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【発行責任者】

 柴田 誠(不動産コンサルティング技能登録、ファイナンシャルプランナー)
・昭和44年1月25日生まれ A型 船橋市立小室中→千葉県立八千代高
・船橋市小室町にて、男の子二人と妻・母の五人暮らし
・千葉県内で34年の生活と13年の不動産営業から地域情報に精通し、ファイ
 ナンシャルプランナー業務から住宅ローンに強い不動産コンサルタント。
 セミナー・小冊子などによる初めての不動産購入者へのアドバイスに注力
 して、不動産購入のサポートを中心に携わっています。 

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【初心者にも分かりやすい不動産購入】 

 購読中止・変更 :http://www.preseek.jp/
 発行システム  :まぐまぐ ( http://www.mag2.com/ )

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【発行元】
 株式会社プレシーク 千葉県知事(5)第10682号 
 〒277-0053 千葉県柏市酒井根5-2-1 TEL 04-7176-1611
 ・旭化成不動産情報ネットワーク(へーベルハウス)会員
 ・MRD全国不動産情報(ミサワホーム)会員

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