不動産相場の決まり方

柏周辺での不動産購入応援サイト「プレシーク」
 -- http://www.preseek.jp/ --

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   ◆□◆初心者にも分かりやすい不動産購入-柏周辺版-◆□◆
      
            創刊号 平成16年8月14日      発行 株式会社プレシーク 

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このメールマガジンは、不透明で分かりづらい不動産取引の知識を初心者にも
分かりやすくお伝えしていくと同時に、柏周辺の地域情報とお薦め物件情報も
ご紹介させて頂きます。

毎日、うだるような蒸し暑さで大変ですね。私は初めて不動産購入をしようと
している方に、探し方のアドバイスから購入までのサポートをしている不動産
コンサルタントの柴田 誠です。

このメールマガジンを通じまして、不動産購入をどのように進めていくのか、
出来る限りやさしく分かりやすいようにお伝えしていきたいと思っております。
ご質問などがございましたら、お気軽にお尋ね下さい。

創刊号の挨拶ですので、ちょっとかしこまった口調になりましたが、もっと詳
しくお知りになりたい方は、今まで発行してきましたニュースレターをお読み
下さい。

ニュースレター掲載ページ http://www.preseek.jp/letter.htm

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  平成16年8月28日(土)開催!!  午前10時~12時 
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【不動産購入基礎知識】

 1.不動産相場は、どのように決まるのですか?

 この辺の土地の相場はいくら?など聞かれることも多いと思います。しかし、
 不動産はどれをとっても全く同じものはありません。株のように取引所で同
 じものが日常取引されていれば、相場などもあるでしょう。

 では、どうして相場 と言われるものがあるのでしょうか?

 それは、不動産営業をするにあたって指針となる価格がないとやり辛いから
 なのです。我々が口にする「このあたりは坪いくら」とかいう金額は、思っ
 たよりいい加減なものです。同じエリア・同じような条件でも不動産価格は、
 大きく変わります。それを「このあたりは坪いくらだから、この土地は安い」
 というのは、あまりにも乱暴過ぎます。もし、このようなことを言う営業マ
 ンがいたら、担当を替えるなりしてもらって下さい。

 価格を比較していいのは、不動産固有の条件が全く同じ場合だけです。もっ
 と言えば、同じ土地を時系列でしか比較できないのです。(これを比較した
 のが、公示地価です)

 しかし、基準となる価格がない状態で、不動産の良し悪しを判断するのは、
 我々にも酷です。そこで基準となる土地の相場を目安に営業をするのです。

 では、営業の目安になる基準の価格は、どのように決めているのでしょうか?

 不動産業界を指導している不動産流通近代化センターの査定マニュアルによ
 ると、土地の価格を査定する条件を定めています。これを取引実績や公示地
 価と照らし合わせ、坪あたりいくらで取引されるかを検討した価格が、通常
 エリアの相場になるはずですが、そこまで細かい計算をして相場を把握して
 いるマメな営業マンは皆無でしょう。

 実際の現場では、この前いくらくらいで取引されたから今ならいくらくらい
 かなと、かなり大雑把に把握し相場観を掴んでいるのが現状です。では、不
 動産営業マンが言う相場と言うものは、当てにならないのでしょうか?

 確かに金額だけを聞いて、それを全ての不動産に当てはめたら、外れること
 が多いと思います。よく、口頭で簡単な条件だけで、いくらで売れます?と
 か、この価格は高いですか?価格について安易に聞かれることも多いのです
 が、はっきり言って分かりません、細かい部分まで見て調査しないと分かり
 ませんと答えています。

 お客様や住宅営業の方などから、これは高いだ安いだと言われることもあり
 ますが、どれだけのことを見て言われているのか不思議に思います。

 不動産営業マンは、いちいちマニュアルを見ることなく諸条件を何となく比
 較して答えていますが、肌で感じながら毎日何十と物件を見てきていますか
 ら、結構当たっているものです。

 しかし、皆様は比較する量があまりにも少なすぎます。経験値が少ないまま
 価格だけを見て、相場より高い安いと判断するのは危険です。その物件が高
 いか安いか判断する際には、必ず細かい部分まで比較して検討して下さい。

 その細かい部分が、価格にどのように反映されるかを、信頼できる人に聞く
 とより正確な判断が出来るようになります。

 もっと詳しく知りたい方、ご相談は http://www.preseek.jp./ へ 

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 「はじめての保険見直し」 → http://www.hajiho.net

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【柏周辺の地域生活情報】

 『お薦めの街-白井-』
 
初めてのメールマガジン発行で、どのような内容を書いていけば良いのか、非
常に悩みました。どうしようか、何を書こうか。。う~んと考えているうちに
辿り着いた結論は、背伸びせず身近な所から書いていこうということです。

あれ、それならまず柏のことだろうとお思いの方もいらっしゃると思います。

会社も柏に所在し、このメールマガジンも-柏周辺版-というタイトルをつけ
ているのだから、当然そうなるはずなのです。私も3年の柏市民歴があります
から、書けなくはないのですが、

今回は「白井」についてご紹介したいと思います!

なぜ、白井なのかと言いますと、

・ここ数ヶ月、(私のご紹介で)白井市内で購入した方が多い。
・私が現在居住している小室は船橋市とはいえ、白井が生活圏になり、
 地域に精通している。

今後は、柏を始め、松戸・流山・我孫子・鎌ヶ谷などの周辺部の地域情報をお
知らせしていきますので、お許し下さい。

白井市の概略をお話しますと、千葉ニュータウンエリアと従来からのエリアに
二分されます。ニュータウンエリアは、公団・公社による大規模区画整理地で、
閑静な住宅地になります。従来からのエリアも、(手を加えていない)自然が
多く残っている場所で、どちらも「静かな環境・子育て」などを重要視する方
にお薦めのエリアです。

白井でネックになるのが、交通です。北総鉄道(北総線)は、運賃が高いこと
が有名で、白井からの初乗りが200円・新橋までが1,030円も掛かって
しまいます。このことから、北総線を敬遠する方も多く、環境が良いのに、地
価が安い理由になっております。

北総線の乗り換えと主な駅までの所要時間をご案内しますと、
(乗り換え時間含まず)
新鎌ヶ谷駅→東武野田線(船橋19分・柏22分)
      新京成線(津田沼26分・松戸24分)
東松戸駅 →武蔵野線(西船橋20分・新木場36分)
高砂駅  →京成線(日暮里39分・他に金町など)
押上駅  →半蔵門線(大手町48分)
都営浅草線→直通(浅草橋41分・新橋51分など)
平日朝の通勤時間帯には、特急も走ります。
最終電車は、新橋23:41→押上23:58→新鎌ヶ谷0:27→白井0:32です。

白井周辺は大型のスーパーやホームセンターなどが多く、食材を含め物価が安
いと言われております。しかし、買い物施設は駅から離れた所にあるため、車
を利用した生活になります。(各施設とも無料の大型駐車場を完備)

最後に白井のお薦めスポットをご紹介します。

白井市文化センター http://www.center.shiroi.chiba.jp/

車での生活が中心の方、子育てや環境が都内への利便性より重視する方、限ら
れた予算で広めの敷地が欲しい方などには、お薦めのエリアです。

その他のエリアについては、地域情報をご参照下さい。
 http://www.preseek.jp/area.htm

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【お役立ちサイト】 つくばエクスプレスみらい平・いちさと

  沿線開発状況など http://www.tsukubaexpress.gr.jp/home.html

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【柏周辺のお薦め物件情報】

 ・柏市弥生町 中古住宅 3,580万円
  常磐線柏駅より徒歩20分
  土地:204.33平米(61.80坪) 建物:119.74平米(4LDK)
  昭和57年築、軽量鉄骨造2階建て(へーベルハウス)、南4m公道
  公営水道・都市ガス・公共下水
  南道路にて日当たり良好、カースペース1台

 ・我孫子市高野山 中古住宅 6,950万円
  常磐線天王台駅より徒歩21分
  土地:591平米(178.77坪) 建物:154.02平米(3LDK)
  平成14年築、木造2階建て(ミサワホーム)、西5m公道
  公営水道・都市ガス・公共下水
  手入れが行き届いたお庭です。週末利用だけで内外装きれいです。
  カースペース3台分、手賀沼近く散策できます。

 ・柏市高田 土地 2,250万円
  東武野田線豊四季駅より徒歩16分
  面積:185.92平米(56.24坪)第一種住居(60/200)
  南東5m公道×南西5m公道の角地
  公営水道・都市ガス・公共下水

 ・流山市宮園 土地 2,840万円
  武蔵野線南流山駅より徒歩12分、流山電鉄鰭ヶ崎駅より徒歩4分
  面積:173.97平米(52.62坪)第一種中高(60/200)
  北西6m公道に約12.41m接道
  公営水道・都市ガス・公共下水
  つくばエクスプレス「セントラルパーク駅」利用可

 詳しい資料のご請求等はこちらまでどうぞ info@preseek.jp

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【土地新着情報】はこちらへ http://www.preseek.jp/bukken.htm

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【不動産購入サポートパック】

 不動産購入相談から住宅ローンシミュレーション・保険見直しまでをセット
 にしましたサービスです。不動産購入サポートパックを利用することにより
 不動産購入に掛かる諸費用を軽減することが出来ます。

 詳細は → http://www.preseek.jp/b-support.htm

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【お知らせ】 ○●○建築現場&ロングライフ入居宅見学会○●○

  平成16年8月22日(日)開催!!  午前9時30分~12時30分 
  旭化成ホームズ(ヘーベルハウス)柏営業所他

  詳細はこちら⇒
  http://www.asahi-kasei.co.jp/hebel/event/chiba.shtml

  体験レポートはこちら⇒
  http://www.asahi-kasei.co.jp/hebel/kengaku/allabout2/index.html

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【あとがき】

創刊号とあって、かなり長々したメールマガジンになってしまいました。ここ
までお付き合い頂いた方は、何名の方がいらっしゃいましたでしょうか。感謝
してもしきれません。ニュースレターでも書いているのですが、私は文章を書
くのが苦手で、ここまでくるのに何時間も掛かってしまいました。次号以降で
は話が脱線することも多いかもしれません。柏レイソルからサッカー・スポー
ツ全般に、旅行ネタなどもご紹介したいと思っております。これからも、末永
くお付き合い頂けます様、宜しくお願い申し上げます。

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【発行責任者】

 柴田 誠(不動産コンサルティング技能登録、ファイナンシャルプランナー)
 ・昭和44年1月25日生まれ A型 船橋市立小室中→千葉県立八千代高
 ・船橋市小室町にて、男の子二人と妻・母の五人暮らし
 ・千葉県内で34年の生活と13年の不動産営業から地域情報に精通し、ファイ
  ナンシャルプランナー業務から住宅ローンに強い不動産コンサルタント。
  セミナー・小冊子などによる初めての不動産購入者へのアドバイスに注力
  して、不動産購入のサポートを中心に携わっています。 

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【初心者にも分かりやすい不動産購入-柏周辺版-】

 購読中止・変更 :http://www.preseek.jp/mail.htm
 発行システム  :まぐまぐ ( http://www.mag2.com/ )

 ☆物件をお探しの方だけでなく、不動産・住宅ローンで相談したい方も

【発行元】
 株式会社プレシーク 千葉県知事(5)第10682号 
 〒277-0053 千葉県柏市酒井根5-2-1 TEL 04-7176-1611
 ・旭化成不動産情報ネットワーク(へーベルハウス)会員
 ・MRD全国不動産情報(ミサワホーム)会員

 不動産購入応援サイト http://www.preseek.jp/

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