不動産・住宅・住まいの探し方:資産価値から考えた購入(16.04.24)

少子高齢化、人口減少が社会問題となり、それに伴って空き家の増加が問題となってきました。これから家を買う方にとって、これらの社会問題について理解を深めて判断することがとても重要なことになります。

国立社会保障・人口問題研究所の推計によれば、2030年の日本の人口は1億1660万人と予測され、現在よりも1000万人、率にして9%も減少します。

東京都23区の人口が約900万人と言われますから、あと15年も経たずに東京都23区の人口以上の人が日本からいなくなってしまいます。さらに、この減少人数は生産年齢人口でもあることから、働き手がいなくなる、家を買う人がいなくなる、といっても過言ではありません。

平成25年度総務省「住宅・土地統計調査」によると、日本全国の空家数は820万戸、そのうち賃貸用を含めマンションが多くを占めております。そのマンションでは、世帯主の高齢化も進み、空き家問題をより深刻化させています。

マンション空き家問題の行き先は管理不全によるマンションのスラム化です。鉄筋コンクリート造のマンション寿命は68年と言われていますが、これは適切な維持管理がされていることが前提です。

マンションの世帯主が高齢化し、さらに空き家が増える(所有者が若くても住んでいない家には出費を惜しむ)と、管理費等の未納問題が顕在化し、さらに、死ぬまで持てばいいという考えから、大規模修繕がままならず、最悪、マンションがスラム化するということになります。

もし、マンションがスラム化したら、資産価値はゼロどころではなく、マイナスの負債というところまで行きます。この悪いモデルが、リゾートマンションです。いわゆる「ババ抜きのババ」です。

空き家が増えるということは、買い主側にとって、価格の低下となり、選択肢も増えて、一見「お得に見える」物件も増えるということです。しかし、お得かどうかだけで判断してはいけません。

なぜ安いのか、マイナス材料はどのようなものがあるのか(マイナス材料がない、という物件もない)、周辺相場と比べての相対的な評価と、物件そのものをみた絶対的な評価により、価格の理由を探り、判断することが大切です。

資産となる物件なのか、負債となる恐れがある物件なのか、これを特に大きく左右するのは「立地」です。これからの人口減時代でも人が集まる地域なのかどうかを見極めること。

そして、その地域の中で、今後も選ばれる要素を持っているのかどうか、ここを見て判断されることをお勧めします。価格面だけに左右されてはなりません。


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