不動産・住宅・住まいの探し方:初めての不動産投資は「オーナーチェンジ」がお勧め(16.02.27)

賃貸中の不動産を賃貸契約を継続したままにして売買すること。所有者(オーナー)だけが代わることから「オーナーチェンジ」と呼ばれます。

1棟もののアパートや賃貸マンションの場合、そもそも投資用不動産であることから、あえてオーナーチェンジと呼ぶことは少なく、逆に、分譲マンションなどで、自己居住用(実需という)と区別するためにオーナーチェンジと呼びます。

オーナーチェンジの売買は、賃借人からの賃料を受け取る権利を得ますが、それと同時に賃貸に生じる義務も引き継ぎます。(例:設備修復の負担、敷金返還義務など)

なお、自己居住用の分譲マンションでも、オーナーチェンジとして購入する場合、投資中であることから通常の住宅ローンは使えません。アパートローンなど金利がやや高いものを利用することになります。

このオーナーチェンジ物件の最大のメリットは金銭的なリスクが小さいことにあります。

まず、購入する前から入居しているため空室リスクがありません。賃料も見えているので採算や利回りなどが予め見込めます。(その後の家賃滞納リスクはあるが入居者の属性や賃貸歴から推測はしやすい)

そして、最大のメリットと言えるのが、実需(自己居住用)とオーナーチェンジ物件の評価額の違いです。通常、一般物件よりもオーナーチェンジ物件の方が安く設定されることが多く、その分だけ安く買えたということになります。

これは、実需が取引事例比較法(相場)から評価されるのに対し、投資用は収益還元法(利回り)から評価されるためで、評価方法の違いが価格の差になります。

もし、賃借人が退去した場合、再投資してもいいし、売却してキャピタルゲイン(評価差による譲渡益)を得てもいい。

そんなオーナーチェンジ物件でも、良い面があれば必ずデメリットもあります。それは、賃貸中のため内装状態がわからないということです。(競売物件と同じ)

賃貸契約が終了し、室内を確認したらボロボロで、再投資にするには修繕費用が高くなった。売却するに際して評価が下がった。ということもあります。

”投資”ですからメリットもあればデメリットもあります。得られるリターンが大きい分だけ、リスクも大きくなります。

それでも、評価手法による金額差もあり、賃貸契約終了までの家賃収入もあることから、物件の見極めを間違えなければ、赤字になったという可能性は小さいように思えます。

現に、この手法で上場までいった会社もありますし、私もお金があればやりたいくらいです。(現実に実行していますが1件2件とちまちまです)

不動産に関連する書籍はすべて目を通そう、という気持ちだけはあるのですが、不動産投資の書籍が次から次へと出てくるため、資金面が追い付かずに一部の書籍にしか目を通せておりません。

書籍ごとにいろいろな手法やノウハウ、取り組み方などが紹介されております。その中で、一番ご自身に合ったやり方でよいと思います。その中で、私なら「オーナーチェンジ物件」です。あと、初心者にはお勧めです。


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