不動産・住宅・住まいの探し方:管理組合と管理会社の役割と判断ポイント(15.11.10)

またまた横浜のマンション傾斜事件から始まりますが、今回のようにマンションそのものに欠陥があり、これを分譲会社や建設会社に対処を求める場合、所有者個々で行うことは難しく(効果を得づらい)、管理組合が所有者や住民の代表として対峙することになる。

管理組合はとても重要な役割をしており、マンションのことを取り決めた区分所有法でも、これはしっかりと明記されております。管理組合を結成した覚えもなければ、加入したくないということは現実的に不可能です。

区分所有法(建物の区分所有等に関する法律):第三条(区分所有者の団体)「区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。一部の区分所有者のみの共用に供されるべきことが明らかな共用部分をそれらの区分所有者が管理するときも、同様とする。」

管理組合の役割を単純に言い表せば「マンションという資産の管理」。マンションそのものの建物や敷地・共有施設などを守るとともに、共同所有、共同生活のルール作りと運営を取り仕切る。

しかし、管理組合の役員や構成員は、プロではない一般の方で、仕事や生活もあることから、最終決定権者ではあるが、実際の運営は管理会社へ委任しているケースが多い。

この管理会社は、分譲当時に分譲会社で指定されており、それが長年にわたり続いているマンションが多い。言ってみれば、分譲会社側の立場にあるため、分譲会社(建設会社含む)と対峙するようなケースでは、まったく役に立たない。

ただし、これは非常時の話しで、特になにもトラブルがない日常では、管理組合と管理会社がどのような関係(意思疎通、信頼関係と適度な緊張感)になっているのか、上手に管理運営されているのか、管理組合の趣旨の通り、資産、財産に大きな影響を与える。

これが「マンションは管理を買え」と言われる所以である。

管理会社の主な役割は、清掃業務を含む建物の維持管理、管理組合運営のサポート、管理組合の会計業務、管理人を派遣しマンションの住環境保全や所有者や住民の生活サポートなど。

なお、マンションとは関係ない生活や所有者や住民間のトラブルなどは業務外であり、雑用係ではないので、ビジネスであることを所有者や住民の方は意識しておかなければならない。(お人よしの管理人さんはなにかと対応してくれますが、それはサービスでありあくまでも好意)

購入を検討・判断をする際には、マンションの現地では清掃などの業務が行き届いているか確認、掲示板などの掲示物からマンションでの生活や運営を推測、管理会社からの調査報告書にて会計などをチェックすることがポイントになる。

また、管理組合が運営するためには費用が必要となり、その分担金が管理費である。管理費には、管理会社への委託費の他、共用施設の運営費用、保険料や雑費などが含まれる。(建物の修繕関係は修繕積立金という別会計・別費用)

この管理費、当然の心境として安い方がうれしいが、あまりにも安いと、管理の質、マンションの運営に支障が出て、資産価値の低下や日常生活の不便さや不快さにつながる。

「このマンションは管理費等が安くていいね」と単純に判断してはいけない。なぜ安いのかを考えてみることが大事で、管理費・繕積立金が安いという理由でマンションの選定は行ってはいけない。



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