不動産・住宅・住まいの探し方:マンションの価格推移と売買のタイミング(15.06.28)

都心と郊外では新築マンションの売れ行きが違い、背景は異なってくるが、建築コストが上昇しているときに建築される新築マンションでは、販売価格を抑えるために、部屋や共有施設の面積、天井高を抑える傾向になると言われております。

これは、都心なら手が届かない価格まで上昇すると売れ行きが悪くなるため、販売価格をそのものを抑えるために一部屋当たりの面積を減らします。

70平米平均であったものを65平米平均にすれば、一部屋あたり5平米があまり、13戸で1戸分の面積を生み出すことができます。

そうすることにより1平米単価×5平米分の価格を抑えられ、一部屋販売が増えることにより、全体の販売総価格を増やすことができます。これにより単価設定を下げることができて、さらに、販売価格を抑えることができます。

郊外では年収からの価格高ではよりも、新築建売住宅や中古住宅との値段の兼ね合いから、いくらコストが高くなっても、そのまま販売価格に転嫁することはできません。

土地の仕入れ値を抑えるにも限界があり、このため、上記と同じような手法により、販売される一部屋あたりの価格を抑えるようにします。

さて、話は変わりますが、今年の夏、円安、原油高などにより、一般消費財から必要光熱費まで値上りがラッシュになる予定です。物価高には、良い物価高と悪い物価高があります。

良い物価高は、収入が増えて需要が高まり(単価も総額も)、その結果、物価が上昇するケースです。悪い物価高は、供給するための原価が上昇して価格に転嫁せざる負えないため、その結果、物価が上昇するケースです。

今回のマンション価格上昇は、都心の一部地域で発生しているバブル(外国資本や富裕層限定)を除き、建築コストの上昇が主要因になっています。これは、悪い物価高の典型です。

販売原価が上昇し、そのため建物のクオリティを削っての販売価格維持は、購入後、中古マンションとしての資産価値に影響します。

この傾向は東京五輪前までは続くと予想されておりますから、それまでは新築マンションの購入は、資産価値という面ではマイナスに作用するかもしれません。

かといって、資産価値が住宅購入のすべての価値観ではありませんので、その前提で新築マンションを選択するのは否定されるものではありません。

中古マンションとしての価値は、新築として購入した後にがくんと落ちます(新築プレミアの喪失)。その後、築年数に応じてなだらかに落ちていき、11年目、21年目、26年目に一段階大きめに落ちます。

これはネット社会の普及に伴い、情報を検索する際に足切りが行われるためです。築10年以内で、築20年以内で、と設定することによります。築26年目は住宅ローン控除などの優遇条件から外れてくるからです。

これと同じように、駅からの所要時間、面積、所在階、最寄り駅など、資産価値は区切りでステージが変わることが多くあります。

これらを考えれば、買うなら一段落ちた時(例:築11年)を狙うといい。経年劣化は区切りに関係なく同じ1年分です。逆に、売るならこの区切りが来る前に行うのがお勧めになります。



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