不動産・住宅・住まいの探し方:事故物件とひとくくりにしないで(15.03.06)

事故物件、過去になにかしらの問題・事故があった物件は事故物件(通称)と呼ばれる。

私の個人的な事故物件になる事故の定義は、警察が関わったか(出動したか)どうかで判断している。当然、殺人事件や自殺などの事件はもちろん、火災、不審死、泥棒、などなど。

しかし、一般の方々と話していると、事故と欠陥を混同しているように思われる。

欠陥とは物件に問題があることで、物件に問題があるからといっても警察は介入してこない。あくまでも物件上でなにかしらの事件事故があってから、警察は関係してくる。

クルマに例えたら、事故を起こした、事故に巻き込まれたクルマを事故車と呼ぶ。自損事故もあるかもしれないが、事故には警察が関係してくる。

一方、クルマにサビが出ている、シートが汚れている、エンジンの音がうるさい、などなど、クルマに欠陥があるのかもしれないが、それで事故車とは呼ばない。

事故歴がある車は事故車、事故はないが欠陥がある車は欠陥車。

不動産も同じで、事故があった物件は事故物件、事故があったわけではないが欠陥を抱えている物件は欠陥物件、問題を抱えている物件は問題物件であり、事故物件とは区別すべきもの。

なんでもかんでも事故物件と決めつけ、事故物件と呼ぶのは間違っているし、ちょっと詳しい人が聞いたら、浅はかに思われて冷めた目で見られるから要注意。

逆に、これをきちんと区別できる人は、お、やるなって一目置かれること間違えない。

さて、偉そうなことを言っても、私自身がきちんと区別できているか、改めて整理してみたいと思う。

事故物件:警察が関係した物件。例)殺人、自殺、犯罪現場、容疑者の居住や作業、不審死(結果的に事件性がなくても)、孤独死(警察が関係する可能性もあり)、火災、近隣トラブル(警察が仲裁に入るレベル)など。

欠陥物件:物件に問題がある物件。例)雨漏り、傾き、腐食、災害歴、陥没、著しく断熱性・遮音性などの性能が劣る、使用するにあたって高額な費用負担が生じる、さらに欠陥という呼び方を越えた再建築不可物件など。

問題物件:欠陥物件が物理的、法律的な内容になるのと区別し、心理的もしくは第三者による問題がある物件。例)嫌悪施設が隣接もしくは近隣にある、近所トラブル、境界や越境問題、設備や道路の第三者敷地利用、管理状態が悪いなど。

注意物件:事故、欠陥、問題があるわけではないが取引に注意が必要な物件。例)債務超過物件(価格よりも担保金額が大きい※)、相続トラブル(権限の関係)、取り扱い不動産会社や建築会社への不審など。

※住宅ローンなど取引金額よりも債務が少なければ問題ではありません。

この他にも区別はありそうですが、いわゆる「これは事前に伝えておかないとな」と不動産屋が思うような内容を区別してみました。

このように事前に伝えておかないといけないなって思うような内容は、広告や紹介段階では守秘義務やトラブル防止のため、抽象的にぼやかした表現方法を用います。物件概要や広告のすみに小さく書かれる「告知事項あり」がそれです。

一般の方が、なんでもかんでも事故物件とひとくくりにしてしまうのは、不動産屋が紹介する(広告する)際に、なんでも告知事項としてひとくくりにしてしまうからかもしれませんね。

購入する方は、告知事項の内容を吟味し、影響や効果(価格が安いなど)を見極めたうえでご判断ください。



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