不動産・住宅・住まいの探し方:資産価値を維持するための購入法(14.04.03)

一般家庭の資産を維持するためには、資産の大半を占める自宅不動産の価値を維持することが必要不可欠であり、資産は現金に換算して評価され、自宅の価値を現金に置き換えるといえば、売却価値(いくらで売れるか)となる。

この売却価値を高めるために、国では有識者を集めて制度改革を議論している。課題は二つあり、1)売却の市場整備、2)売却物件の適正評価、を中心に議論されている。

1)売却の市場整備

買主へ必要かつ十分な情報が伝えられずに、中古住宅の購入=価格で割り切って購入という図式となっている。

悪意的に情報を隠すのは論外だが、売主は出したくても出せない(知らない)、出し方が分からない。費用負担の分担なども含め、情報提供制度の充実、普及が必要となってくる。

2)売却物件の適正評価

どのようなリフォームをしようとも、あるいはきちんと手入れをして大切に使用してこようと、建物評価は築年数が占める割合が大きく、修繕や管理に対しての意識が低くなり、費用軽減、耐久年数の短期化、という悪循環になる。

こうした悪の常識を改善するために、建物の評価方法を一から見直して再構築する必要がある。

これらのように売却時のあり方を改善することで、売りやすくなり、適性評価されるようになってくるが、根本的な”不動産の要素”が満たされていないと、売りやすくなっても売れない、適正評価されたら逆に下がった、ということにも成りかねない。

資産価値を維持する(落ち方を緩やかにする)、売りやすくする、ためには、根本的な不動産の要素を購入時から考えておかなければならない。

「売りやすい、価値が落ちづらい」不動産の要素

1)立地

土地の価値を構成する要素のなかで立地が占める割合は高い。空間利用権であるマンションも同様。利便性と環境に優れているかどうかで、土地の価値もマンションの価値も大きく影響される。

時代の流れとして、”職住接近(時間の有効活用)”、”安全・安心(治安や災害)”のトレンドが、今後さらに強まっていくと思われる。この二つとも、もしくはどちらか一つでも備える立地であれば、価値は維持されやすい。

2)建物

中古住宅として売るとき、買主へ安心してもらうことが大切になる。新築とは異なり、性能的な面よりも情報開示におうところが大きくなる。どこで施工されたのか、どのように使われてきたのか、どのような状態にあるのか、買主へ伝えられるようにしておく必要がある。

さらに、最上位までとはいかずとも、ある程度のセールスポイントは欲しい。最上階ではなくても中高層階、東南角部屋ではなくても南向き、など。また、特徴的な間取りは当たり外れの振幅幅が大きい。普遍的なプランのほうが売却しやすくなる。

特徴的というのは土地にも言えることで、くせがある土地も価値の振幅幅が大きい。地域にあったちょうどいい広さ、道路との高低差や方位、など。

中古住宅流通市場の整備や建物評価方法の見直しなど、これら社会的な仕組みの部分は、考えたとしても見守るしかなく、個々にどうこうできるものではない。

購入する(所有する)個々でできることといえば、不動産の選定と資金計画のみ。不動産を選定する際、出口戦略(売却・賃貸)を考えておくことが大切なこととなる。



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