不動産・住宅・住まいの探し方:人口動態から購入を考える(13.10.05)

アベノミクス(景気回復)の期待感から、震災以降、潜在していた需要層が動きだし、さらに、消費税増税、金利上昇前の駆け込みを加わり、不動産市況は都心部を中心に好転し始めている。

先月の基準地価発表でも、都心部では上昇、千葉県内でも一部では上昇し、横ばい、下落幅の縮小などから、地価の反転が明確になりつつある。

今回の地価上昇・下落の底打ちは、あくまでも短期的な流れであり、人口動態の影響を受ける長期的な流れは楽観視できるものではない。

千葉県では、首都圏で初めての人口減少県となった。きっかけは震災による影響であるが、少子高齢化による自然減、都心回帰現象による社会的動向が大きく影響している。

千葉県の住宅地は、昭和期の高度成長からバブル期にかけて、都心へのベッドタウンとして一気に開発された。

その時に住宅を求めた世代(団塊世代中心)は、現在60歳~70歳代となり、現役を引退し、子供も独立して、広い家を持て余すように暮らしている。

残念ながら亡くなる方も増加し、元気でいらっしゃる方でも、田舎へ帰る、海外も含めて余生を過ごす地へ移住する、都心を含め便利な地域へ住み替える、子供の近くへ移る(二世帯含む)など、現役世代を過ごした地を離れていく人も増えている。

柏市の人口減少地区を見ても、豊四季台、松葉町、大津ケ丘、増尾台、布施新町、加賀など、昭和期に造成された郊外の住宅地が名を連ねる。我孫子市も、新木、湖北台、つくし野、並木、久寺家など、同様の傾向に。

これらの住宅地の特徴としては、ゆとりある敷地が整然と並ぶ街並み、道路幅にもゆとりがあり、空間が確保され、住環境としての条件が整っているものの、人口減少の大きな流れには逆らえず、地価は下落傾向にある。

日本人の新築・新車・新しいもの指向は有名であり、地域に関しても、新しく開発された街が好まれる。柏近郊では、TX沿線が典型的な地域で、地価も不動産も、人気が価格に直結するため、周辺から比べ飛び抜けて高い。

TX沿線で例えれば、新規区画整理地と旧開発分譲地では、1.5~2倍もの価格差が生じている。

逆に、この新規指向さえ割り切れれば、住環境が整っている地域を割安に買える、購入費用負担の軽減と住環境の両立を目指せる地域と言える。

いつの時代も、需要の中心層は子育て世代。共働き、余暇を外に求める傾向から、広い土地の一戸建てより、小さくても利便性の高さが望まれている。

この利便性を、旧住宅地でどのように兼ね備えていくか。または、購入者層が発想の転換や工夫などでカバーできるか。このあたりに、旨みがあるのではないか。

それでもイヤというなら、それはそれでも。それぞれに状況やお考えはあると思います。



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