不動産・住宅・住まいの探し方:消費税増税と建築のタイミング(13.03.19)

「土地は買うけど、建築時期は分からない(未定)」。ここ最近、お客様から聞くことが多くなったフレーズ。

引渡し時期が明確な建売や、消費税が非課税の中古住宅や土地(一般の方が売主)は、消費税の増税と現在の購入は結びつかないが、土地購入後、建物を新築する場合、契約時期、引渡し時期などにより、消費税の取り扱いが変わる。

単純に消費税増税前の適用にするだけなら、建築時期の判断は迷わない。建物完成・引渡し時期を来年3月までに行うか、建物の新築請負契約を今年の9月までに行えばいい。

判断を難しくしているのは、住宅ローン減税との兼ね合いと、円安や建築数増加による資材や建築費の上昇との兼ね合いがあるため。さらに消費税増税後の需要減による値引きも加わる。

値引きに関しては、各社の事情や意向などもあるため、不透明すぎてなんとも言えないが、前回の消費税増税後は一時的に下落したという歴史がある。

住宅ローン減税は、消費税増税のタイミングと合わせ、来年4月以降の引き渡し分から拡充される。なお、消費税を増税前とし、住宅ローン減税拡充もというダブル恩恵はできない見通し。

現行の住宅ローン減税は、1年上限20万円(年末残高の1%、10年で最大200万円、長期優良などは加算)であるが、これを1年上限40万円(年末残高の1%、10年で最大400万円、長期優良などは加算)まで拡充される。

なお、消費税増税は景気動向を見極めて決めるという停止条件があるため、増税が実施されない場合は、拡充されない。※現行制度の延長。※この応用で消費税5%の人は現行制度となる。

そもそも、住宅ローン減税は、住宅ローンの年末残高の1%を控除額とするため、2,000万円以下の借入額なら拡充も意味がなく、消費税増税分が負担増になる。

また、控除額をたくさん確保したとしても、収入が少ない、扶養控除などが多くて納税額が少ない場合は、控除される金額も少なく、拡充金額の恩恵を受けられないこともある。※給付があれば別です。

建築資材は輸入の占める割合が多く、円安は、資材価格の上昇、建築費の増加につながる。為替レートや建築単価の設定がどのようになされているのかは不明だが、価格改定はキリがいいタイミングで行われることが多く、4月以降は要注意となる。

さらに、消費税増税、景気回復などから、建築需要が増加すると人件費が上昇する。震災の復興需要で、土木関連(人件費の他、コンクリートや機材など)は上昇していると聞いている。

これらのことを考えると、明らかに増税後の恩恵が大きく出ると計算されない限り、早めの購入がよいのかもしれない。

現在、需要が多くなる1~3月期に、史上最低水準の住宅ローン金利、消費税増税、景気回復期待(株高)などが加わり、家を求める人は増加しており、売れ行きも好調な様相である。

地価や不動産価格の上昇も予想されればなおさらである。ただし、購入するタイミング(家族、生活、自己資金など)でなければ、増税後、さらに時間を置いて、という選択もある。



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