不動産・住宅・住まいの探し方:土地価格を決める要素(12.09.28)

地価は、さまざまな要素が複雑に絡まり、さらに、人の感情、思惑もまじり、社会の大きな流れや景気にも左右される。千葉県北西部、住宅地に絞って、地価の要素を分解してみた。

まず、都心へ通勤するベットタウンとして発展しているため、都心への交通利便性が一番大きく影響を与える。都心への絶対的な距離ではなく、時間距離(所要時間)が重要になる。

▼千葉県の入口の駅は、南から、舞浜(京葉線)、浦安(東西線)、市川(総武線)、本八幡(都営新宿線)、国府台(京成本線)、矢切(北総線)、松戸(常磐線)、南流山(TX)がある。

どれも都心に直結するが、都内のどこに繋がっているかにより、地価も異なる。液状化現象の影響大きい舞浜は例外として、東京(大手町)に直結する総武線、東西線の方が、他の駅よりも高い。

常磐線の松戸駅の場合、直結駅が日暮里、上野のため、総武線エリアよりも弱い。矢切駅は、北総線の知名度の低さ、運賃が高いこと、市の中心地ではないことなどから、時間が短い割に安くなる。

▼入口の駅から奥に入るほど、地価は低下していく。快速などの優等列車が走っている場合、停車駅は、距離は遠くても時間が短いこと、停車駅周辺が発展していることから、地価は高くなる。

千葉県の場合、常磐エリアよりも東京湾岸エリアの方が、さまざまな施設などのイメージから、好まれる傾向にあり、全体的に地価を押し上げている。

個々の地域や駅でベースとなる地価相場のあと、地価を決める要素は、土地個々に備わる性質になる。

▼駅からの距離が、同じ利用駅でも地価を大きく分ける。これは都心への通勤という要素が大きいこと、駅周辺には商業施設も多く、生活利便性が高いことが影響している。

駅からの距離が同じでも、平坦な道のりか坂道があるか、交通量が激しい国道を越えるか、暗くて怖い道か、なども影響を与える。

阪神大震災、東日本大震災を経て、また、毎年のように襲うゲリラ豪雨。災害の危険性を日々実感することから、災害への強さ、地盤の強弱、土地の履歴、地形なども意識する。

子供が中心、天下御免の切り札のように子供を大事する傾向から、公園、学校、病院など、子育て環境の充実と、日常の安全性(治安、交通事故)が高い街並みも、地価を左右する。

▼交通利便性、生活利便性、災害対応力、周辺環境など、地価を決める要素は、外部環境が多く占めている。

実際の土地そのものの性質として、道路の幅と種別、ライフライン、地形と方位、高低差などがあるが、これは、外部環境で決められた地価の微調整と言っても過言ではない。

不動産と言えば土地というイメージが大きいのは、地価は公的な発表があるものの、建物の評価が表だって出てくることが少ないためかもしれない。

▼実際に暮らすのは、建物の中である。土地は立地や環境が占める割合が大きい。土地を価格、立地の面で選別し、土地固有の要素は、建物計画を見ながら決めるというのが王道である。

建物計画で、どうも土地が生きてこない(しっくりこない)なら、土地を選別しなおせばいいだけ。土地購入前に建物計画を見ない、土地選別中に建築会社が決まっていない、というのは論外である。



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