不動産・住宅・住まいの探し方:あなたの駅の通信簿(首都圏)(09.04.28)

私の自宅がある北総鉄道,小室駅は“10”、隣の白井駅も千葉ニュータウン中央駅も“10”。弊社最寄り駅の常磐線,南柏駅は“7”東武野田線新柏駅は“9”。

これは、日経ビジネスがアトラクターズ・ラボのデータの収集・分析を基に算出した「街の通信簿」の分類である。数値は分類であり評点ではないので、自宅所在の沿線である北総線各駅が満点評価というわけではない。下記の調査概要を見ると、“9”もしくは“10”はマイナスでさえあるかもしれない。(というか“10”は明らかにマイナス)

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○調査概要

「感度指数」「利便性指数」「環境指数」「親しみ指数」の4軸を取り、首都圏1409駅を指数化。その指数を基に、10のカテゴリーに分類している。

「感度指数」は流行に敏感な人々にとって住みやすい街かどうかを示したデータ。不動産マーケティング会社、アトラクターズ・ラボ(東京都千代田区、沖有人社長)が作成した商業系データベースを基に、セレクトショップやブランドショップ、カフェ店舗数を抽出。駅周辺に住む人の平均年齢や駅の非定期の乗降客数、昼間人口密度などと組み合わせて感度指数を算出している。セレクトショップなどが多いほど、また若い人が住んでいるほど、感度が高い人が住んでいると考えた。

「利便性指数」はその駅が便利かどうかを表したもの。大規模商業施設の数や不動産価格などを基に算出している。百貨店や駅ビル、家電量販店といった大規模店舗が多ければ、それだけ利便性は高いだろう。同様に、利便性がいいところは、不動産価格が高いもの。裏を返せば、不動産価格が高いところほど、利便性が高くなる、と考えた。これ以外にも、夜間人口密度なども参考にしている。

「環境指数」が示しているのは住環境。算出には駅ごとの緑化率や平均世帯年収などを活用している。公園などの緑が多い地域はそれだけ住環境に優れている。一方、所得の低い人に比べて、所得が高い人は環境のいいところに住もうと考える傾向が強い。そう考えて、駅ごとの平均世帯年収を採用した。

最後に「親しみ指数」。これは、街の人情味やコミュニティーの深さを指数化したもの。65歳以上人口の割合や物販の店舗数、世帯構成比などをベースに指数化した。高齢者が多いところには地域のコミュニティーが残っている。物販店が多ければ、商店街のような商業の集積があるはず――。こうした仮説に立っている。ほかにも、庶民性や人情味を想起させるデータを使っている。

最寄り駅の範囲については、隣接する駅との中間地点に垂直二等分線を引き、つないだ多角形のエリアとした。その駅の商圏ならぬ「最寄り駅圏」を把握するため。東京メトロ丸ノ内線の「後楽園」と東京メトロ南北線の「春日」などのように、隣接する駅があまりに近い場合はどちらか一方を採用している。駅別の指数は東京、神奈川、千葉、埼玉の都県ごとに算出した。

○カテゴリーの概要
(1)「よくばり」・・・4つの指数のすべてが高い駅
(2)「こだわり」・・・4つの指数のどれか1つが突出している駅
 (2)-1「感度指数のみ突出している駅」
 (2)-2「利便性指数のみ突出している駅」
 (2)-3「環境指数のみ突出している駅」
 (2)-4「親しみ指数のみ突出している駅」
(3)「感度+利便性」・・・感度指数と利便性指数が高い駅
(4)「感度+親しみ」・・・感度指数と親しみ指数が高い駅
(5)「感度+環境」・・・感度指数と環境指数が高い駅
(6)「利便性+親しみ」・・・利便性指数と親しみ指数が高い駅
(7)「利便性+環境」・・・利便性指数と環境指数が高い駅
(8)「親しみ+環境」・・・親しみ指数と環境指数が高い駅
(9)「ふつう」・・・4つの指数が平均的な駅
(10)「特徴なし」・・・すべてに特徴がない駅

厳密にいうと、「感度+利便性+親しみ」など、3つの指数がいい駅も存在している。こうした駅は相対的に高い2つの要素を取って分類している。

引用元:日経ビジネス「首都圏1409駅、あなたの駅の通信簿」

今回の調査は、良くも悪くも、あくまでも統計データ、されど統計データという側面が垣間見えた。

たとえば、私の自宅がある北総鉄道沿線。最寄り駅の小室駅が“10(特徴なし)”は、まあその通りであるが、隣駅の白井駅はきれいな駅前からつづく整然とした街並み、駅前周辺に日常的な商業施設が充実し、公園や周辺を緑に囲まれた自然豊かな環境、駅から徒歩5分程度の文化センターには充実した図書館からプラネタリウムまである。

さらに反対側の隣駅である千葉ニュータウン中央駅は、駅周辺にイオンのショッピングモールや商業施設が充実し、花の丘公園などの公園も多く緑豊かな環境である。また、北総線沿線はどの駅でも、周辺ののどかな雰囲気と同様に穏やかな人柄な住民層でもある。

北総鉄道と東武野田線,新京成電鉄が交差する新鎌ヶ谷駅。この駅の分類は“9(ふつう)”となっており、これは同じ東武野田線の新柏駅と同じ。しかし、複数の大型商業施設と大型総合病院,市役所などの施設が充実し市の中心地(さらには千葉県北西部の内陸地域の中心地)として新しく発展中の新鎌ヶ谷駅と閑静な住宅地として定評のある新柏駅では、明らかに分類は異なるのではないかと思われる。(どちらの良し悪しではなく)

同記事で取り上げられている“北千住,二子玉川,表参道,代官山,武蔵小杉,所沢”など首都圏でも代表的な駅の分析は、データの奥にまで踏み込んだ分析であり的確である。しかし、都心の一等地から房総までを同じデータで分類するのは限界もある。

データには、そこに秘められた客観性もあり、それなりの目安、参考になるとは思うが、やはり、実際には自分の目で歩いてみるしかない。日経ビジネスでも『あくまでも新しい切り口の提示である。』と伝えている。

ただ、このような取り組みは大歓迎であり、いろいろな街の切り口もみれておもしろく、住まい探し、街選びに役立つものである。今後も日経ビジネスとデータの収集分析を行ったアトラクターズ・ラボさんには期待したい。

◇参考

アトラクターズ・ラボでは、あなたと駅の相性を診断する「駅占(えきせん) 」を提供している。ちなみに、私と最寄り駅の小室駅で診断したら、結果は「大凶、-9点、最低な相性」と出た。



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