不動産・住宅・住まいの探し方:不動産広告の規制(08.01.10)

宅地建物取引業法の中で宅地建物取引業者(不動産会社)の業務について 規定をしているのですが、その中でまず最初に出てくるのが、 不動産広告に関する規制です。

≪宅地建物取引業法第32条(誇大広告等の禁止)≫

宅地建物取引業者は、その業務に関して広告をするときは、当該広告に係る 宅地又は建物の所在、規模、形質若しくは現在若しくは将来の利用の制限、 環境若しくは交通その他の利便又は代金、借賃等の対価の額若しくは その支払方法若しくは代金若しくは交換差金に関する金銭の賃借の あつせんについて、著しく事実に相違する表示をし、又は実際のものよりも 著しく優良であり、若しくは有利であると人を誤認させるような表示をしてはならない。
不動産会社が広告を行い問題になるケースは、 事実と相違する虚偽,事実を隠す隠蔽,勘違いや思い込みで現実を誤認させる誇大, 販売していない架空物件の掲載であるオトリ広告などでしょうか。

これらは実際に損害が生じたという被害がなくても、 これらの広告を実施しただけで法律違反になるものです。

不動産業界にもコンプライアンスが浸透し、業界の意識も向上したことから、 違反広告も少なくなりましたが、昔は一般の方も認識しているほど 不動産広告に信頼性はありませんでした。

今でも思われるのが“徒歩○分”という表記の信憑性ですね。 お客様からも○分って書いてあるけど実際にはもっとかかるのではと言われます。

雑誌や不動産情報サイトなど広告会社が入る広告には、 法規制のチェックや違反広告実施会社へのペナルティなどから、 ほとんど違反広告はありませんが、不動産会社からの情報がベースになっていますので、 その元から違反していると広告会社でもチェックしきれません。

また、不動産会社自ら作成する広告にはまだまだのものも多く存在します。 一番多いのが、表記項目の不備,不記載でしょうか。 表記項目については業法の中ではなく、不動産会社が加盟する 不動産公正取引協議会で規約を定めております。

この規約では、広告について、新聞雑誌の他、ネット、電話勧誘、 現地(モデルルーム含)での表示、ポスター、看板など、 不動産の宣伝になるもの全てが該当するとしています。

協議会に寄せられた違反事例で代表的であり多くあるものは
・オトリ広告(実際には募集していない)
・虚偽(事実と広告内容の相違)
・不記載(法律制限の不記載、施設への距離の不記載など)
・誤認(裏づけのないキャッチコピー、値上がり確実など)

また、宅地建物取引業法では、工事完了前の物件について、 工事の許認可が下りた後でなければ、不動産広告をしてはいけないと定めております。


不動産流通市場では、購入する“人”が中心ではなく、 販売する“物”が中心になって動いています。 物が中心であれば、物を広く宣伝広告することが営業活動の始まりになるのは自然で、 この部分に注力することになります。 その営業が行き過ぎたのが、違反広告になっているのではと思います。

市場が“人”を中心に動けば、宣伝活動も“依頼”という部分に注力することになり、 ずいぶん変わった形になると思われます。それぞれに良し悪しがあるのでしょうが、 人中心の方が良いのではないかなと考えています。(業者にとっても)



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